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Donnerstag, 14. Januar 2021

WEG: Beschluss über Vertragsstrafe und einstweilige Verfügung

 

Im Kern ging es in dem Verfahren um einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Verbot zum Füttern von Vögeln ausgesprochen wurde und bei Zuwiderhandlung eine Vertragsstrafe von € 400,00 angedroht wurde. Die Antragssteller haben den Beschluss angefochten und begehrte im Wege eines einstweiligen Rechtsschutzes die Aussetzung des Beschlusses, Das Amtsgericht hatte den Antrag abgewiesen. Das Rechtsmittel war teilweise erfolgreich, insoweit der Beschluss über die Vertragsstrafe bis zu einer Entscheidung über die Hauptsache einstweilen ausgesetzt wurde.

Anders als das Amtsgericht ging das Landgericht davon aus, dass ein Verfügungsgrund im Hinblick auf die Anordnung einer Vertragsstrafe vorliegen würde. Dabei wies es darauf hin, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer bis zu einer Ungültigkeitserklärung durch ein Gericht wirksam und vollziehbar seien, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG. In Ansehung dieser Wirkung könne die Vollziehung von Beschlüssen für die Zeit des Anfechtungsverfahrens nur dann ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht würde, dass im Einzelfall das Interesse der Anfechtenden überwiegen würde und eine fehlende Aussetzung wegen irreversibler Schäden nicht zumutbar sei oder die Rechtswidrigkeit derart evident sei, dass es dafür keiner Prüfung im Hauptsacheverfahren mehr bedürfe. Letzteres nahm das Landgericht an. Es würde an einer Beschlusskompetenz für die Anordnung von Vertragsstrafe ermangeln. Dies sei bereits vom BGH im Hinblick auf die Regelung in § 21 Abs. 7 WEG entschieden worden (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18 -).  Dort habe der BGH klar ausgeführt, dass die dem entgegenstehende Gesetzesbegründung im vorrangigen Wortlaut der Norm keine Stütze finde.

Da damit die Regelung im Hinblick auf die Vertragsstrafe eindeutig nichtig sei, würde auch kein Vollzugsinteresse daran bestehen können, da nichtige Beschlüsse ipso jure keine Wirkung entfalten würden (BGH, Urteil vom 22.07.2011 - V ZR 245/09 -). Da die Antragssteller behaupteten, mindestens einmal wöchentlich einen Verstoß gegen das Verbot der Vogelfütterung zu begehen, mithin nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Beschluss zur Vertragsstrafe vollzogen würde (wozu der Verwalter nach § 27 Nr. 1 WEG gehalten wäre) ließe sich nicht ausschließen, dass die Antragsteller Forderungen in erheblicher Höhe ausgesetzt sein könnten, was den Verfügungsgrund begründe.

Nicht entsprochen wurde dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zum Verbot der Vogelfütterung. Hier handele es sich um eine Änderung der Hausordnung. Weder ließe sich eindeutig erkennen, dass es insoweit an einer Beschlusskompetenz ermangeln könne noch sei klar, dass der Beschluss nicht hinreichend bestimmt sei.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20 -

Donnerstag, 23. Mai 2019

WEG: Nichtiger Beschluss zu Vertragsstrafen (bei Verstoß gegen Vermietungsverbot)


Nach der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedarf es zur Ausübung eines Berufs oder eines Gewerbebetriebs in einer Wohnung sowie für eine Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung  der Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 wurde mit Stimmenmehrheit ein Beschluss gefasst, wonach der betroffene Eigentümer bei einem unterlassenen Zustimmungsverlangen zu einem Mietvertrag an die Gemeinschaft einen „Ausgleichsbetrag“ von € 500,00 bzw. einen höheren Betrag (gestaffelt nach Monaten der Gebrauchsüberlassung, bis max. € 4.000,00) zahlen muss. Nachdem der Beklagte ohne Zustimmung des Verwalters seine Wohnung in mehreren Fällen kurzzeitig vermietet hatte, begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft als Klägerin die Zahlung einer Vertragsstrafe von € 2.000,00.  Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht hat im berufungsverfahren das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin wurde vom BGH zurückgewiesen.

Sei eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch Vereinbarung einer Beschlussfassung unterworfen, so der BGH, fehle es der Eigentümerversammlung an einer notwendigen Beschlusskompetenz, § 23 Abs. 1 WEG. Ein gleichwohl gefasster Beschluss sei zwingend nichtig (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 305/16 -). Einzig mögliche Grundlage für eine Beschlusskompetenz könne vorliegend § 21 Abs. 7 WEG sein. Danach wäre die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand durch Stimmenmehrheit möglich. Nach der Gesetzesbegründung würde die Regelung einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung nach einer beispielhaften Erläuterung zulässig sein, wohingehend die Literatur mehrheitlich diese Erwägung in der Begründung als Versehen einstuft und die Beschlussregelung in diesem Fall mit dem Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG unvereinbar halte.

Nach Ansicht des BGH würde sich hier die Vertragsstrafe auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen beziehen und Verstöße sanktionieren. Derartige Fallgestaltungen würden aber von § 21 Abs. 7 WEG nah dem eindeutigen Wortlaut nicht erfasst. Vielmehr ergäbe sich hier, dass es lediglich um Zahlungspflichten gehen würde, nicht um Unterlassungsansprüche. Es handele sich auch nicht um verzugsfolgen, da der Verstoß gegen Unterlassungspflichten nicht den Eintritt des Verzugs sondern regelmäßig die Unmöglichkeit zur Folge habe. Es würde für die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht an einen Verzug, sondern an die Zuwiderhandlung angeknüpft.

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 105/18 -

Freitag, 22. September 2017

Pauschale Vertragsstrafe in AGB-Verträgen ohne Gewichtung des Vertragsverstoßes

Die Klägerin ist Herausgeberin des sogen. „Schlemmerblocks“, eines Gutscheinblocks. Sie bietet Betreibern von Gaststätten an, zweiseitige Anzeigen in diesem Block zu veröffentlichen; im Gegenzug müssen sich die Inserenten verpflichten, den Erwerbern (nachfolgend Kunden) eines Schlemmerblocks gegen Vorlage eines im Block enthaltenen Gutscheins und bei Abnahme von mindestens zwei Hauptgerichten einen Preisnachlass von 100% auf das günstigere Gericht, bei Preisgleichheit auf eines der Gerichte zu gewähren. In dem Vertrag mit dem Beklagten wurde eine maximale Anzahl der Gutscheine mit 8.000 vereinbart. Unter Nr. 20 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wurde eine Vertragsstrafe von € 2.500,00, maximal insgesamt € 15.000,00 für den Fall vorgesehen, dass sich ein Gutschein-Nutzer bei der Klägerin berechtigt über die Nichteinhaltung der Verpflichtung beschwert; die Klägerin konnte nach der Regelung unter Anrechnung auf die Vertragsstrafe auch einen weitergehenden Schaden geltend machen. Dem inserierenden Anbieter blieb vorbehalten den Nachweis zu führen, dass die Beschwerde nicht berechtigt ist.

Anfang 2015 beschwerten sich mehrere Kunden über die Nichteinlösung der Gutscheine durch den Beklagten. Nach Aufforderung der Klägerin, diese einzulösen, teilte die Beklagte mit Schreiben vom 12.02.2015 mit, „keine Schlemmerblöcke“ mehr anzunehmen. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Vertragsstrafe von € 2.500,00 an die Klägerin; seine Berufung wurde vom Landgericht unter Zulassung der Revision zurückgewiesen. Der BGH wies die Klage unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts ab. anzunehmen. Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Vertragsstrafe von € 2.500,00 an die Klägerin; seine Berufung wurde vom 

Entgegen der Annahme des Landgerichts ging der BGH davon aus, dass die Vertragsstrafenklausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht standhalte und deshalb unwirksam sei. Unangemessen sei eine Klausel, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige, was dann der Fall sei, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners versuche durchzusetzen, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Bei der Prüfung sei ein generalisierender Maßstab und von den Besonderheiten des Einzelfalls losgelöste typisierende Betrachtungsweise geboten.

Nach §§ 339ff BGB sei die Intention der Vertragsstrafe sowohl darauf gerichtet, ein Druckmittel zur ordnungsgemäßen Erfüllung der versprochenen Leistung zu sichern, als auch darauf, im Falle der Verletzung dem Gläubiger die Möglichkeit erleichterter Schadloshaltung zu eröffnen. Bei der Höhe seien daher die Bedeutung der gesicherten Pflicht und die aus der Verletzungshandlung ausgehende Gefahr für den Gläubiger bedeutsam. Ferner seien sowohl die Form des Verschuldens des Schuldners und die Auswirkungen der Vertragsstrafe auf ihn (einschl. der Berücksichtigung einer möglichen Existenzgefährdung zu berücksichtigen. Die Höhe der Vertragsstrafe müsse sich in wirtschaftlich vernünftigen Grenzen halten. Wird ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, könne die Unangemessenheit bereits daraus resultieren; eine solche Sanktion sei nur zulässig, wenn sie bei einem typischerweise geringsten Vertragsverstoß noch als angemessen angesehen werden könne.

Vorliegend würde für jeden vorsätzlichen Verstoß des Beklagten gegen seine Pflichten aus dem Vertrag eine Vertragsstrafe von € 2.500,00 fällig, wenn sich der Kunde bei der Klägerin berechtigt beschwere. Dieser Pauschalbetrag ohne Differenzierung nach dem Gewicht des  Vertragsverstoßes sei unverhältnismäßig hoch und würde den Beklagten unangemessen benachteiligen. Zwar sei zu berücksichtigen, dass das dem „Schlemmerblock“ zugrunde liegende Geschäftsmodell von dem vertragstreuen Verhalten der teilnehmenden Gastronomen abhänge und von daher eine besondere Bedeutung für die Druckfunktion bestünde, die eine spürbare Vertragsstrafe erlaube, ohne dass dies am Wert des Hauptgerichts oder einem möglichen Regress des Kunden gegen die Klägerin zu orientieren wäre.  Allerdings wären auch das Gewicht des einzelnen Vertragsverstoßes und die Auswirkungen der Vertragsstrafe für den Schuldner zu berücksichtigen. Die unangemessene Benachteiligung des Beklagten ergäbe sich schon aus der fehlenden Differenzierung unterschiedlich gewichtiger Vertragspflichten. So wäre der Beklagte verpflichtet, dem Kunden sämtliche Hauptgerichte der regulären Speisekarte einschließlich dauerhaft angebotener Sonderkarte zur Auswahl zu stellen, mindestens acht Hauptgerichte (die sich nicht nur durch Saucen und Beilagen unterscheiden) zur Verfügung zu stellen, die Gutscheine stets innerhalb der kompletten Öffnungszeiten anzunehmen und keine Nachteile in Qualität, Quantität und Service aufkommen zu lassen. Jeder einzelne vorsätzliche Verstoß gegen eine der Vertragspflichten würde bereits, zumindest nach der Zweifelsregelung des § 305c Abs. 2 BGB,  die Vertragsstrafe mit € 2.500,00  verwirken. Mithin beispielsweise auch gegen einen relativ geringen Verstoß, wenn nur sieben statt acht Hauptgerichte angeboten würden. Das aber wäre offensichtlich unverhältnismäßig hoch und benachteilige daher den Vertragspartner unangemessen.

Auch der Umstand, dass die Vertragsstrafe nur bei Vorsatz greifen würde, führe nicht zu einer abweichenden Bewertung. Dies gelte hier umso mehr, als abweichend von den gesetzlichen Regeln sich der Vertragspartner hinsichtlich einer vorsätzlichen Pflichtverletzung zu entlasten habe.

Die im Vertrag enthaltene salvatorische Klausel, wonach bei Unwirksamkeit einer Regelung diese von den Vertragsparteien durch eine wirksame Regelung zu ersetzen sei, greife nicht, da diese Klausel selbst gegen § 306 Abs. 2 verstoße und gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sei.


BGH, Urteil vom 31.08.2017 - VII ZR 308/16 -