Die Betriebskosten müssen bei
einem Mietverhältnis über Wohnraum gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich binnen
Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Dies gilt
auch für Mietwohnungen innerhalb einer Eigentumswohnanlage.
Bei der Eigentumswohnanlage
können sich Probleme für die Abrechnung daraus ergeben, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gem. § 28 Abs. 5 WEG die nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter zu erstellende
Abrechnung genehmigt haben, oder gar die Abrechnung noch nicht vorliegt. Damit hat
sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - und (bestätigend)
im Beschluss vom 14.03.2017 – VIII ZR 50/16 – geäußert.
Für die Abrechnung des Vermieters
gegenüber seinen Mietern ist danach ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft
zur Rechnungslegung (Jahresabrechnung) nicht erforderlich. Es liegen dem
unabhängige Rechtsbeziehungen zugrunde, nämlich zum einen die vom
Mietverhältnis zu trennende Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft,
zum anderen die Rechtsbeziehung des Vermieters zum Mieter. Für die Abrechnung
der Betriebskosten ist auf die gesetzliche Definition in §§ 554 Abs. 1 S. 2
BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV abzustellen, die keinen Beschluss nach § 28 WEG
verlangt und auch keine daraus abzuleitende Fälligkeit im Verhältnis zwischen
dem Eigentümer-Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beschluss
entfaltet gegenüber Dritten (hier dem Mieter) keine Bindung.
Anmerkung: Liegt dem Vermieter die Jahresabrechnung des
Verwalters vor, mag er daraus bereits die Betriebskostenabrechnung erstellen.
Was ist aber, wenn diese falsch ist ? Und was ist, wenn diese nicht rechtzeitig
für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorliegt ? Hier wird man wohl konsequent
annehmen müssen, dass in diesem Fall der betroffene Eigentümer-Vermieter von
seinem Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen nach §§ 259, 666 BGB
Gebrauch macht. Wird ihm dies verwehrt, wird er hier unverzüglich gerichtliche
Hilfe in Anspruch zu nehmen haben, um so eine spätere Berechnung über § 556
Abs. 3 S. 3 2. Alt. BGB tätigen zu können.
BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16 -
