Der Verwalter kümmert sich um die
Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt alles, was damit im Zusammenhang
steht. So die Vorstellung gemeinhin, Da es sich hier um Rechtsgeschäfte handelt,
die der Verwalter regelmäßig nicht für sich sondern für die
Wohnungseigentümergemeinschaft als Dritten vornimmt, handelt er als Vertreter
auf Grund einer Vollmacht. Dieses Handeln kann auch - z.B. bei einer Kündigung eines Hausmeistervertrages
- in der Abgabe einer einseitigen
Willenserklärung bestehen. Gerade in
diesen Fällen muss der Verwalter darauf achten, dass seine Rechtshandlung
(Ausspruch der Kündigung) auch wirksam ist.
In dem vom BGH mit Urteil vom
20.02.2014 – III ZR 443/13 - entschiedenen
Fall ging es um die Kündigung eines Hausbetreuungsservices in einer
Wohnungseigentumsanlage (WEG). Die Eigentümergemeinschaft hatte einen neuen
Verwalter berufen und in derselben Versammlung die Kündigung des Hausbetreuungsvertrages
beschlossen. Der neue Verwalter sprach unter Bezugnahme auf den Eigentümerbeschluss die Kündigung
aus, der der Hausbetreuer (und Kläger) u.a. unter Rüge der fehlenden Vollmacht
widersprach. Die Zahlungsklage des gekündigten Hausbetreuers (auf Zahlung der
ursprünglich vereinbarten Vergütung) hatte letztlich beim BGH im wesentlichen
Erfolg, da der Verwalter die Kündigung nicht korrekt ausgesprochen hatte, d.h. eine Vollmacht nicht beigefügt hatte und aus diesem Grund die Kündigung auch unverzüglich vom Kläger zurückgewiesen wurde.
Der BGH hat in seiner
Entscheidung ausgeführt, was vom Verwalter zur Vermeidung der Zurückweisung
seiner Bevollmächtigung zu beachten ist. Zwar ergibt sich die Vollmacht des
Verwalters zunächst aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Zwar bedarf es keiner
Vollmachtsvorlage im Falle gesetzlicher Vertretung wie hier und scheide daher
eine Zurückweisung nach § 174 BGB aus. Doch wäre die Organstellung bei einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts und auch bei einer
Wohnungseigentümergemeinschaft anders als bei juristischen Personen nicht aus
Registern zu entnehmen, weshalb § 174 BGB bei einseitigen Willenserklärungen auch
im Rahmen des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anzuwenden ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
hätte zwar seit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 26.03.2007 eine
(Teil-) Rechtsfähigkeit und der Verwalter sei gesetzlicher Vertreter derselben
und Organ nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 und 3 WEG. Aber die
Eigentümergemeinschaft könne bei der Bevollmächtigung auch über die Regelung
des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG hinausgehen, ohne dass dies in einem Register
erfasst wäre. Damit aber greife zur Rechtsicherheit des Schutzzweck des § 174
BGB. Dies ergäbe sich auch aus der gesetzlichen Regelung des § 27 Abs. 6 WEG,
demzufolge der Verwalter von der Gemeinschaft die Ausstellung einer Vollmacht
verlangen könne.
Anmerkung: Letztlich fängt es schon damit an, dass der
Empfänger der Willenserklärung in der Regel nicht wissen kann, wer tatsächlich
Verwalter und damit nach § 27 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 WEG berechtigt ist. Spricht
also der Verwalter eine Kündigung aus, muss er schon im Zusammenhang mit der
Abgabe der Willenserklärung seine entsprechende Berechtigung nachweisen (wenn nicht im Einzelfall der Empfänger Kenntnis von der Vollmacht hat). Es ist
also sinnvoll, dem Verwalter eine Urkunde iSv. § 27 Abs. 6 WEG zu überlassen,
aus der sich seine Vollmacht umfassend ergibt. Sie ist bei Beendigung der
Tätigkeit zurückzugeben bzw. wäre öffentlich zu widerrufen. Die Vollmacht muss bei Abgabe der Willenserklärung im Original beigefügt werden. Eine Nachholung der Vorlage genügt nicht, vielmehr muss in diesem Fall die Willenserklärung erneut erfolgen (was bei fristlosen Kündigungen im Hinblick auf den Zeitablauf eventuell zur Unwirksamkeit derselben führen kann).
BGH, Urteil vom 20.02.2014 - III ZR 443/13 -
