Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen und Auswirkung auf Mietenbegrenzung (§§ 556d ff BGB)

Ein registriertes Inkassounternehmen (§ 10 RDG) machte aus abgetretenen Recht des Mieters Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§556d BGB) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 geltend. Die Wohnung befand sich in einem nach der Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannten Bereich. Der Nettokaltmietzins betrug zunächst für die 77,66 qm große Wohnung € 610,65 (€ 7,86 / qm). Mit Schreiben vom 20.07.2017 verlangte die Beklagte die Zustimmung zur Erhöhung der benannten Miete auf € 674,08 (€ 8,68 / qm), dem der Mieter zustimmte. Die Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe (nach der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung des § 556g Abs. 2 BGB) bei Mietvertragsabschluss und begehrte Auskunft und die Rückzahlung des danach zu viel gezahlten Mietzinses. Die Klage hatte weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihren Anspruch weiter; der BGH wies die Revision als unbegründet zurück.

Zutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff BGB) nicht vorlägen, da die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhen würde, für die die Regelungen der §§ 556d ff BGB nicht geltend würden.

Dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten sei ein Entwurf der Zustimmungserklärung beigefügt gewesen mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spräche dafür, dass Gegenstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag gewesen sei und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort sei ausdrücklich von der „bisher vereinbarten“ Nettokaltmiete, von deren „Veränderung“ um € 63,43 und von der „neuen Vereinbarung“ von monatlich € 674,08 die Rede. Diese Auslegung durch das Berufungsgericht entspräche auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung sowie der Interessenslage beider Parteien bei der Erhöhung der Miete: Diese sei darauf gerichtet gewesen, die Miethöhe für die Zukunft einvernehmlich zu ändern. Entscheidend sei daher für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche erhöht worden sei, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Die Parteien hätten mithin ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und einen neuen Betrag festsetzen wollen. Daher umfasse der Bindungswille nicht nur den Erhöhungsbetrag, sondern die insgesamt den neuen Gesamtbetrag. Ein Aufsplitten der zu zahlenden Miete in zwei Teile, nämlich die bisherige Miete und den Erhöhungsbetrag, würde sich als eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes darstellen, die dem Sinn und Zweck der Mieterhöhung und der beiderseitigen Interessenslage zuwider laufen würde.

Der Annahme der Klägerin, der Mieter habe mit der Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf seine Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die Mietpreisbremse verzichten wollen, folgte der BGH nicht. Abzustellen sei auf das Verständnis des objektiven Erklärungsempfängers. Der Mieter würde das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters regelmäßig so verstehen, dass mit der angestrebten Erhöhung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Deshalb könne der vorbehaltslosen Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich eventuelle Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete habe vorbehalten wollen und deshalb nicht der gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag habe zustimmen wollen. Dies gelte im Streitfall auch deshalb, da (unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsabschluss vorlag) zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 S. 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge gem. § 556g Abs. 2 BGB a.F. ((für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden; für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, siehe unten zu „Anmerkung“)) nicht bestanden habe und auch Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter Bedenken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miete vorgebracht habe, nicht aufgezeigt wurden. Das aber würde sei dahingehend zu deuten, dass auch nach dem Willen des Mieters künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart gelten sollte.

Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff BGB seien auch nicht unmittelbar oder analog auf nachträgliche Mietvereinbarungen anzuwenden. Sie würden nach dem Wortlaut als auch dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten. Diese Zielsetzung ergäbe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f). Für eine analoge Anwendung würde es daher an einer erforderlichen planwidrigen Regelungslücke ermangeln. Zudem habe das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis - anders als bei Neuabschluss - die begeharte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und die Zustimmung ohne Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.

Anmerkung:

Mit der wirksamen Vereinbarung der neuen Miethöhe kann eine Rückforderung der Miete ab diesem Zeitpunkt aus den Gründen der §§ 556d ff BGB nicht erfolgen.

Für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden, scheiden Rückzahlungsansprüche gem. § 556g BGB aus, wenn die Rüge zum Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe erst nach der Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt (so in dem hier entschiedenen Fall des BGH). Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, kann der Rückzahlungsanspruch - unabhängig davon, ob eine Rüge erhoben wurde - nur für die Zeit ab Vertragsabschluss bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung gelten gemacht werden, muss aber binnen 30 Monaten nach Mietvertragsabschluss erfolgen.

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21 -

Aussetzung der Vollziehung trotz Verzicht auf Räumungsschutz

Die Beschwerdeführerin (Mieterin) hatte in einem Räumungsrechtsstreit einen gerichtlichen Räumungsvergleich mit der Vermieterseite geschlossen und in diesem eine Räumung zu einem bestimmten Zeitpunkt vollstreckungsfähig erklärt und auf die Stellung von Räumungsschutzanträgen gem. § 794a Abs. 1, 2 ZPO verzichtet. Allerdings ist die Beschwerdeführerin dann nicht ausgezogen und hat einen Räumungsvollstreckungsschutzantrag gestellt über den bisher nicht rechtskräftig entschieden wurde (die Rechtsbeschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Zurückweisung des Schutzantrages ist noch beim BGH anhängig). Zur Sicherung ihrer Position (des Besitzes an der Wohnung) stellte die Beschwerdeführerin auch einen Antrag auf einstweilige Aussetzung der Vollziehung des Räumungsvergleichs, §§ 570 Abs. 3 1. Halbs., 575 Abs. 4, 794a Abs. 1 ZPO. Der vom Amtsgericht abgelehnte Antrag wurde vom BGH als Rechtsbeschwerdegericht bewilligt unter der Voraussetzung der Zahlung der im Vergleich vereinbarten Bruttomiete durch die Beschwerdeführerin.

Der BGH wies darauf hin, er könne als Rechtsbeschwerdegericht auch im Wege der einstweiligen Anordnung die Vollziehung einer Entscheidung der ersten Instanz aussetzen, wenn dem Rechtsbeschwerdeführer bei einem Vollzug größere Nachteile drohen würden als dem Gegner, die Rechtsbeschwerde zudem zulässig erscheine und nicht von vornherein ohne Erfolgsaussicht sei.

Hier würden der Beschwerdeführerin bei einer Vollstreckung unwiederbringliche Nachteile durch den Verlust der Wohnung entstehen, vor dem sie in Ansehung eines mittels ärztlichen Attests belegten Schussverletzung am Kopf drei Monate nach Abschluss des Vergleichs und daraus noch andauernden besonderen persönlichen und gesundheitlichen Situation zu schützen sei. Zwar würde der Beschwerdegegner nach vorgelegten Unterlagen auch nicht unerhebliche Nachteile im Falle eines Verbleibs der Beschwerdeführerin in der Wohnung erleiden, doch würden die Nachteile der Beschwerdeführerin vorliegend überwiegen.

Die vom Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde gegen die Versagung des Räumungsschutzes sei form- und fristgerecht eingelegt worden (also zulässig). Es könnten ihr auch Erfolgsaussichten nicht abgesprochen werden. Die Frage, ob ein Verzicht auf Räumungsschutz nach § 794a Abs. 1, 2 ZPO in einem gerichtlichen Räumungsvergleich wirksam sei und ob er sich auf zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses unvorhersehbare und unbekannte Härtegründe beziehe, sei umstritten und höchstrichterlich bisher nicht geklärt (BGH, Beschluss vom 28.10.2008 - VIII ZB 28/08 -). Daher könne hier ein Erfolg der Rechtsbeschwerde derzeit nicht verneint werden. Es kämen hier unter Umständen die Unwirksamkeit des Verzichts auf Räumungsschutz aus § 313 BGB (Wegfall vorausgesetzter künftiger Umstände) in Betracht, da nach dem Vortrag der Beschwerdeführerin nicht ausgeschlossen sei, dass die Geschäftsgrundlage aufgrund ihrer nachträglich eingetretenen und unvorhersehbaren gesundheitlichen Situation entfallen sei.

BGH, Beschluss vom 03.06.2022 - VIII ZB 44/22 -

Miete: Zahlung durch Dritte und Erfüllungswirkung (hier: berechtigte Räumungsklage)

Der Hinweisbeschluss des LG Berlin, nach dem die Berufung des Mieters gegen das der Räumungsklage stattgebende Urteil als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen werden soll, ist ebenso kurz wie präzise.  Dabei wird sich (vielleicht) der Mieter bei dem von ihm gewählten Vorgehen nichts weiter gedacht haben, insoweit nicht der Mieter den Mietzins zahlte sondern (für diesen) ein Dritter.

Das Landgericht musste sich mit der Frage auseinandersetzen, wann bei einer Mietzahlung Erfüllungswirkung eintritt. Die ist z.B. bedeutsam auch für  eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstandes; die fristlose Kündigung setzt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB voraus, dass der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem wesentlichen Teil davon bzw. über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit Miete in Höhe von zwei Terminen in Verzug ist. Erfüllte der Mieter, liegt kein Verzug vor. Erfüllung bedeutet, dass durch die Leistung (Zahlung) das Schuldverhältnis erlischt, hier also durch Zahlung der Miete für einen bestimmten Monat der Anspruch des Vermieters auf die Miete.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Miete selbst z zahlen. Er kann die Miete auch durch Hilfspersonen oder Dritte zahlen lassen, wie auch Dritte – aus welchem Grund auch immer – für den Mieter die Miete zahlen können. Während aber bei einer Zahlung durch den Mieter angenommen wird, dass dieser auf die von ihm geschuldete Miete zahlen will (mangels einer Bestimmung des Mieters, auf was er zahlt, greifen die Regelungen der §§ 366, 367 BGB, wenn sich nicht aus der Art der Zahlung eine Bestimmung ergibt [z.B.: ist die Septembermiete offen und leistet der Mieter pünktlich im Oktober wieder eine Mietzahlung, gilt sie als für Oktober entrichtet und September bleibt offen]). Leistet aber ein Dritter oder eine Hilfsperson, ohne den Zahlungsgrund anzugeben, so führt dies nicht zum Erlöschen der Mietforderung nach § 362 BGB.

Vorliegend hatte der Vermieter wegen Mietrückstandes gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB gekündigt. Der darauf beruhenden Räumungsklage wurde stattgegeben. Im Berufungsverfahren machte der Mieter geltend, Zahlungen eines Dritten vom 07.10. und 08.11.2019 seien auf seine Mieten gezahlt worden. Dies half ihm aber nicht weiter. Zutreffend wies das Berufungsgericht darauf hin, dass bei Zahlung durch Hilfspersonen oder Dritte Erfüllung nur eintreten würde, wenn die Zahlung unter Angabe einer für den Vermieter nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolge (BGH, Urteil vom 27.06.2008 - V ZR 83/07 -). Daran habe es ermangelt. Auch wenn nunmehr am 20.10.2020 dies nachgeholt wurde, würde dies nicht die Berufung rechtfertigen können, da erst mit dieser Mitteilung die Erfüllungswirkung des § 362 BGB eingetreten sei und die Schonfrist bei Wohnraum nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Zahlung der offenen Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage) längst abgelaufen sei.

Wäre die Erklärung innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB rechtzeitig erfolgt, hätte der Vermieter die Räumungsklage in der Hauptsache für erledigt erklären müssen und wären dem Mieter, der Veranlassung zur Klage gegeben hatte, die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen gewesen, § 91a ZPO. Sollte der Vermieter in einem Fall wie dem Vorliegenden die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbinden oder auch nur Zahlungsklage erheben, müsste er bei einer Nachholung der Tilgungsbestimmung durch den Mieter die Hauptsache im Hinblick auf den Zahlungsanspruch für erledigt zu erklären mit der Rechtsfolge, dass dem Mieter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen wären. Allerdings hätte der Vermieter, da die Erfüllungswirkung erst mit der Erklärung eingetreten wäre, einen Anspruch auf Verzugszinsen auf die Mietforderung bis zu dem als Erfüllung anzusehenden Datum des Zugangs der Erklärung zu zahlen.

LG Berlin, Beschluss vom 02.03.2021 - 67 S 319/20 -

Kostenerstattungsanspruch für Inkassodienstleister nach vorheriger Inanspruchnahme eines Mietervereins ?

 

Die Klägerin, ein Inkassounternehmen, machte für den Mieter vergeblich außergerichtlich bei dem Vermieter einen angeblichen Verstoß gegen §§ 556d ff BGB (Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn) geltend, nachdem zuvor der Mieter selbst und in der Folge ein von dem Mieter beauftragter Mieterverein dies bereits ohne Erfolg unternommen hatten. Im Anschluss daran erhob die Klägerin Klage. Im Rahmen der Klage machte sie ihre außergerichtlichen Kosten geltend. Diese Kosten wurden ihr nicht zuerkannt.

Das Landgericht wies darauf hin, dass die von der Klägerin zur Rechtfertigung ihres Anspruchs benannte Entscheidung des BGH vom 17.09.2015 - IX ZR 280/14 - nicht einschlägig sei. Diese Entscheidung habe nur die Kosten durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts betroffen, die die (nacheinander erfolgte) Beauftragung von zwei unterschiedlichen Rechtsdienstleistern. Zudem habe der BGH dort ausgeführt, die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur außergerichtlichen Erledigung könne (nicht müsse) sich anbieten.

Da vorliegend bereits der Mieter selbst vorgerichtlich als auch der von ihm beauftragte Mieterverein vergeblich einen Verstoß des Vermieters gegen §§ 556d ff BGB geltend gemacht hätten, wäre aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht die Einschaltung der Klägerin nicht mehr erforderlich gewesen. Das Landgericht verglich dies wertungsmäßig mit der Rechtslage bei vorgerichtlicher Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts oder der Beauftragung eines Rechtsanwalts nach zuvor erfolgloser Inanspruchnahme des Gegners durch einen Mieterverein. In beiden Fällen würde ein Kostenerstattungsanspruch für den Zweibeauftragten entfallen, da dies in Ansehung der vorangegangenen erfolglosen Tätigkeit des zunächst beauftragten Rechtsdienstleister nicht mehr als erforderlich nach §§ 249 Abs. 1, 254 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB angesehen werden könne.

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 266/19 -

Modernisierung vor Neuvermietung und Bestimmung der Miethöhe, §§ 556d, 556f S. 2 BGB

 

Die Beklagte wurde verurteilt, teilweise Miete an die Mieterin (geltend gemacht durch die Klägerin als Zessionarin) zurückzuzahlen, da die Miete insoweit über die zulässige Miete gem. § 556d BGB hinausgegangen sei. § 556d BGB lautet:

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wen

1.die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. 

Allerdings ist § 556d BGB nach § 556f S. 2 BGB nicht auf Wohnungen anwendbar ist, die erstmals nach umfassender Sanierung vermietet werden. Diese Voraussetzung dieser Ausnahmeregelung soll allerdings hier nicht vorgelegen haben.

Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordere und einen solchen Umfang aufweise, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen ließe. Für Neubauten sei nach § 556f S. 1 BGB nämlich ebenfalls § 556d BGB nicht anwendbar. „Umfassend“ beträfe nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Wohnung als solche, weshalb auch zu berücksichtigen sei, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanität, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation und energetische Eigenschaften) eine Verbesserung erfahren habe.

Vorliegend seien die Fußböden erneuert worden, Küche und Bad verlegt worden (inkl. Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation), nicht aber Arbeiten in Bereichen Heizung, Fenster und energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen worden. Damit sei der Umfang der Arbeiten nicht einem Neubau gleichzustellen. Die Erhöhung der Miete über das in § 556d BGB vorgesehene Maß war damit unzulässig und begründete den Rückforderungsanspruch.  

BGH, Hinweisbeschluss vom 27.05.2020 - VIII ZR 73/19 -

Betriebskostenabrechnung: Anforderungen an Verteilungsmaßstab Fläche bei gemischter Nutzung

Amts- und Landgericht hatten die Klage der Vermieterin auf Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 sowie Heizkostenabrechnung 2015  mit der Begründung der fehlenden Nachvollziehbarkeit durch die Mieter abgewiesen; so seien u.a. die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet worden, ohne dass die Zusammensetzung der Flächen erläutert sei. Die (zugelassene) Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

Eine Betriebskostenabrechnung entspräche den formellen Anforderungen, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspräche. Es müsse sich also um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben: a) Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Der Verteilungsmaßstab (Umlagenschlüssel) müsse nur dann erläutert werden, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (BGH, Urteil vom 11.08.2020 - VII ZR 45/10 -). Dem würde die klägerische Abrechnung entgegen der Auffassung der Vorinstanzen entsprechen.

Die Betriebskosten seien, unterteilt nach Betriebskostenart, in der ersten Spalte der Abrechnung als Gesamtkosten benannt. Soweit bei der weiteren Abrechnung nicht der gesamte Betrag umgelegt wurde, habe die Klägerin dies in Anlagen erläutert, wobei auf sich beruhen könne, ob diese Erläuterungen in Ansehung neuerer Entscheidungen des BGH (Urteil vom 20.01.206 - VIII ZR 93/15 -) überhaupt erforderlich seien. Der angewandte Umlagenschlüssel nach dem Flächenmaß erfolgte dergestalt, dass die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Mieter angegeben worden seien, was sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen ließe. Daraus ergäbe sich die Berechnung des Anteils der Beklagten und auch die Vorauszahlungen seien in Abzug gebracht worden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts habe der Umlagenschlüssel nicht weiter erläutert werden müssen, da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich sei. Der Umstand, dass klägerseits verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien, ändere daran nichts: Bei einigen Positionen sei die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage erfasst, während bei anderen kleiner Abrechnungskreise (so einzelne Gebäude) gebildet wurden. Auch das genüge den formellen Voraussetzungen. Es sei keine Angabe erforderlich, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen / Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschafts-/Abrechnungseinheit zusammensetze (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11 -).

Der Einwand, die Klägerin sie von einem vereinbarten Umlagenschlüssel abgewichen, würde die materielle Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung betreffen, wobei auch hier nicht ersichtlich sei, dass ein vom Flächenmaßstab abweichender Umlagenschlüssel vereinbart worden wäre oder die Bildung von Wirtschaftseinheiten ausgeschlossen hätte. Auch soweit das Berufungsgericht Widersprüche bei den angesetzten Gesamtflächen zu den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angenommen habe, würde dies nicht die formelle Ordnungsgemäßheit tangieren können.

Auch der Einwand nicht nachvollziehbarer Erläuterungen zu den Betriebskosten würde bereits deshalb nicht greifen, da es einer Erläuterung nicht bedürfe. Auch die Berufung darauf, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) doppelt benannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt worden seien, würde allenfalls einen materiellen, aber keinen formellen Fehler darstellen (unabhängig davon, dass dies von der Klägerin sogar in den Anlagen  erläutert worden sei und dort auch ausgeführt worden sei, dass bei der Müllentsorgung die besonders hohen Kosten der Gewerbetriebe vorab abgezogen worden seien).

Anmerkung: Der BGH hat klar die strikte Trennung von formeller und materieller Richtigkeit gezogen. Während die formelle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zur Abweisung der Klage führt und ggf. bei zwischenzeitlichen Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnraum) eine Nachforderung ausgeschlossen ist, ist bei materieller Unwirksamkeit einzelner Positionen die Abrechnung im Übrigen gleichwohl noch wirksam und kann eine Neuberechnung durch entsprechende Berichtigung vorgenommen werden.  

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 -

Barkaution – wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ?

Die Beklagten hatten im Rahmen des Mietverhältnisses über Wohnraum, welches am 05.02.2015 durch fristlose Kündigung der Beklagten endete, an den Kläger als Vermieter eine Barkaution von € 1.780,00 geleistet. Der Kläger forderte mit seiner Klage u.a. restliche Miete und Mitausfallschaden und Nebenkosten. Im Berufungsverfahren wurde seitens der Beklagten ein „Zurückbehaltungsrecht“ in Ansehung der gezahlten Kaution eingewandt zum Anspruch auf Nebenkosten eingewandt, welchen das Landgericht als Aufrechnung auslegte, der es folgte. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision wendet sich der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil im Hinblick auf die angenommene Aufrechnung. Die Revision wurde zurückgewiesen.

Vom BGH wird festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung der Beklagten eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestanden habe. Auch die Auslegung des erklärten Zurückbehaltungsrechts als Ausübung eines Aufrechnungsanspruchs sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei dem Kautions-Rückzahlungsanspruch der Beklagten handele es sich um eine Geldforderung, und damit um eine der Nebenkostennachforderung gleichartige Forderung. Die Rückzahlung der Kaution sei zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung auch fällig gewesen.

Diese Fälligkeit läge vor, da der Kläger durch Erhebung seiner Klage (konkludent) die Kaution abgerechnet habe. Diese Folgerung leitet der BG daraus ab, da nach dem Ende eines Mietverhältnisses der  Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmten Frist (vgl. BGHZ 101, 244, 250f) dem Mieter erklären müsse, ob und gegebenenfalls welche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit dieser Erklärung würde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter deutlich mache, ob er und gegebenenfalls in Bezug auf welch Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe.

In Ermangelung gesetzlicher Regelungen könne der Vermieter damit nach den Vorgaben des § 259 BGB abrechnen, in dem er alle ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Allerdings könne der Vermieter auch konkludent abrechnen, was dann anzunehmen sei, wenn er ihm nach seiner Auffassung zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution ausschließlich auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. von ihm selbst aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke (vgl. auch den Fall BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 -).

Zwischenanmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, dass der Vermieter bei Erhebung einer Zahlungsklage gegen den Mieter nach beendeten Mietvertrag damit, wenn kein Vorbehalt aufgenommen wird, über die Kaution abrechnen will. Gerade der Umstand, dass er nicht mit der ihm zur Verfügung gestellten Barkaution aufgerechnet hat, sondern Klage erhebt, gibt er an sich bereits zu erkennen, dass er weitergehende Forderungen gegen den Mieter meint zu haben, die vielleicht zu diesem Zeitpunkt auch nicht bezifferbar sind (wie z.B. eine Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr, in dem das Mietverhältnis endeten (vgl. auch BGH aaO.).

Mit Zugang der Abrechnung bei  Mieter, so der BGH vorliegend, sei die gezahlte Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter könne sich nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche, unabhängig davon, ob sie streitig sind oder nicht, aus der Barkaution befriedigen, so durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters. (Anmerkung: Die Betriebskosten müssen auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe einer Abrechnungsperiode erst innerhalb der Frist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, BGH aaO., weshalb wohl teilweise eine Bezifferung der Forderung noch gar nicht möglich ist, also nur ein Zurückbehaltungsrecht durch den Vermieter ausgeübt werden kann). Erkläre der Vermieter Aufrechnung mit einer streitigen Forderung, könne der Mieter insoweit auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Prozess müsse dann geklärt werden, ob die aufgerechnete Forderung dem Vermieter zustünde, wobei dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderung treffe, unabhängig davon, ob er diese einklagt oder aufgerechnet habe.  

Mache der Vermieter von deiner Verwertungsbefugnis durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Gebrauch, könne der Mieter gegen die Forderung des Vermieters Aufrechnung erklären. Ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestünde nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution über die Erteilung der Abrechnung der Kaution hinauszuschieben, da er durch die Abrechnung sein Verwertungsinteresse auf die abgerechnete Forderung beschränke. Er habe die Möglichkeit, im Rahmen der Abrechnung zu erklären, für welche von möglicherweise mehreren Forderungen er die Kaution vorrangig verwerte. Alleine eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertige sein Sicherungsbedürfnis für deren weiteren Einbehalt nicht.

Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung und die Entscheidung des gleichen Senats im Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - verdeutlichen, dass der Vermieter sein Vorgehen sorgfältig abwägen muss. Will er eine Forderung nach beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ohne für diese Forderung auf die ihm übergebene Barkaution zurückzugreifen, sollte er jedenfalls verdeutlichen, dass die Barkaution für andere offene Positionen als Sicherheit diene, über die er entweder dann bereits abrechnen kann (und mithin insoweit Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters erklären kann) oder darlegen müsste (so bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten), mit welchen künftigen Forderungen zu rechnen ist, zu deren Sicherung die Kaution dienen soll.

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 -

Zurückbehaltungsrecht des Mieters und Behauptung der Mängelbeseitigung durch Vermieter

Die Beklagten (Mieter) hatten in den Monaten ab April 2015 bis Oktober 2015 die Miete um 40% gemindert und weiterhin von April bis August 2017 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 60% wegen von ihnen behaupteter Mängel geltend gemacht; ab Oktober 2015 beschränkten sich die Beklagten auf eine Minderung von 20%. Von der Klägerin (Vermieterin) wurde daraufhin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs unter Verweis auf die benannten Monate das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Im Rahmen des Räumungsprozesses sprach die Vermieterin am 01.07.2017 eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Berufungsverfahren aus; mit bereits erstinstanzlichen Schriftsatz vom 16.03.2017 hatte sie geltend gemacht, sie habe den von den Beklagten gerügten, allerdings auf deren Wohnverhalten zurückzuführenden Schimmelbefall im Juni 2016 beseitigen lassen. Das Amtsgericht hatte unter Abweisung der Räumungsklage der Zahlungsklage teilweise stattgegeben; auf die Berufung der Klägerin wurde dem Zahlungs- und Räumungsantrag umfassend stattgegeben. Mit ihrer zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision führte zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und Rückverweisung.

Der BGH folgt dem Landgericht, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug sei, der zwei Monatsmieten entspräche.

Für den relevanten Kündigungszeitpunkt 01.07.2017 ergäbe sich daraus und aus dem Umstand, dass die Beklagten ihre Anschlussberufung gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgenommen hätten, nicht, dass sie sich mit der Zahlung eines kündigungsrelevanten Betrages in Verzug befunden hätten.  Die durch die Rücknahme der Anschlussberufung erfolgte Rechtskraftwirkung erstrecke sich hier nicht gem. § 322 ZPO auf die Frage eines kündigungsrelevanten Verzugs. Dann, wenn es Gericht in einem Vorprozess bereits über einen Streitgegenstand rechtskräftig entschieden habe und dies Vorfrage für einen aktuellen Prozess sei, trete die Bindungswirkung ein, die sich aber ausschließlich auf die im Vorprozess ausgesprochene Rechtsfolge beziehe. Diese Präjudizialität nahm der BGH aber für das rechtskräftige Zahlungsurteil des Amtsgerichts (durch Rücknahme der Berufung der Beklagten bewirkt) nicht an. Die Rechtskraft des Zahlungsurteils würde das Gericht nicht davon entbinden, im Rahme des Streitgegenstandes Kündigung das Vorliegen eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs am 01.07.2017 zu prüfen. Diese Vorfrage sei durch die Rechtskraft des Zahlungsurteils noch nicht bindend festgestellt. Festgestellt wurde lediglich, dass ein bestimmter Betrag an Mieten offen sei, der der Klägerin zugesprochen worden sei. Hieraus ließe sich für die mit entscheidende Vorfrage für den Räumungsprozess nicht schließen, dass zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB gerechtfertigt sei.

Ob ein verzugsausschließendes Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB bestünde liegt nach Darlegung des BGH im Beurteilungsermessen aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung von Trau und Glauben durch den Tatrichter. Insoweit bestünde nur eine eingeschränkte Prüfungsmöglichkeit durch den BGH im Rahmen der Revision, der allerdings das Urteil des Landgerichts nicht standhalten würde.  

Die Würdigung des Landgerichts zum Zurückbehaltungsrecht sei verfehlt. Die Angabe der Klägerin über eine Mängelbeseitigung im Juni 2016 ließe nach Auffassung des Landgerichts nicht erwarten, dass die Klägerin weitere Mängelbeseitigungsmaßnahmen vornehmen würde, weshalb der Zweck des Zurückbehaltungsrechts nicht erfüllt sei. Zwar diene das Zurückbehaltungsrecht dazu, Druck zur Mängelbeseitigung auf den Vermieter auszuüben, was dann nicht möglich sei, wenn der Zweck verfehlt würde oder nicht mehr erreicht werden könne. Es ende bei Beseitigung des Mangels und bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie dann, wenn der Mieter seine Mitwirkung (so Zutrittsgewährung zur Wohnung) verweigere. Ein solcher Fall läge aber hier nicht vor. Alleine die klägerische Behauptung zur Mängelbeseitigung würde das Recht nicht ausschließen können; andernfalls könnte der Vermieter dieses Recht alleine dadurch hindern, dass er den Mangel bestreitet oder Beseitigung behaupte. Auch würde die Behauptung der Mängelbeseitigung im Prozess nicht bedeuten, dass der Vermieter, sollte der Bestand des Mangels festgestellt werden, nicht doch noch den Mangel beseitigt. Entscheidend sei daher, ob die Behauptung der Mängelbeseitigung zutreffe oder sonstige Gründe den Schluss zulassen würden, dass das Zurückbehaltungsrecht dazu dient, Druck auf den Vermieter auszuüben. Feststellungen dazu, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wurde, habe das Landgericht nicht getroffen. Sonstige Umstände, die gegen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sprechen könnten, lägen nicht vor. Sie lägen weder in Bezug auf die Höhe des in 2015 zurückbehaltenen Betrages (€ 2.301,00) noch im Hinblick auf den seitherigen Zeitablauf vor. Zwar unterliege das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB in Ansehung des Umstandes, dass das Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch Minderung wiederhergestellt sei, einer zeitlichen und  betragsmäßigen Begrenzung, wobei der zurückbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen müsse.

Bei hier zugunsten der Beklagten im Revisionsverfahren (mangels nachzuholender Feststellungen nach der Rückverweisung) anzunehmender zumindest auch bauseitiger Ursachen von Schimmelbefall in Küche und Schlafzimmer sei der Betrag noch als angemessen anzusehen. Die Zeitdauer (bis zur Kündigung am 01.07.2017) könne auch nicht die Annahme rechtfertigen, das Leistungsverweigerungsrecht habe seinen Zweck verfehlt. De Mieter könne zwar von dem Leistungsverweigerungsrecht nicht unbegrenzt Gebrauch machen sondern ist nach einem gewissen Zeitraum verpflichtet, seine sonstigen Rechte (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VII ZR 19/14 -) neben der Minderung) geltend zu machen. Vorliegend sei aber zu berücksichtigen, dass die Klägerin noch während der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts im August 20915 bei Bestreiten des Mangels Klage auf Zahlung und wegen Kündigung wegen Zahlungsverzugs Räumungsklage erhoben.  Das Amtsgericht habe ein Gutachten eines Bausachverständigen eingeholt und die Klägerin habe sich dann auf eine Mängelbeseitigung berufen, wobei sie Fehler des Gutachtens rügte. Aus diesem Bestreiten der Klägerin ließe sich angesichts des laufenden Prozesses gerade nicht folgern, das Zurückbehaltungsrecht verfehle jetzt seinen Zweck. Auch von der Klägerin wurde selbst im Berufungsverfahren ausgeführt, das Leistungsverweigerungsrecht verfehle deshalb hier seien Zweck, da der Mangel, soweit er vorhanden gewesen sei, beseitigt worden sei.

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18 -

Werbungskosten: Doppelte Haushaltsführung und Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände

Die Kläger (gemeinsam veranlagte Eheleute) haben einen Hausstand in A. Der Kläger mietete im Streitjahr in Ansehung einer beruflichen Tätigkeit in B.  eine weitere Wohnung in C. an, für die sich die Miete auf € 660,00 und die Betriebskostenvorauszahlungen auf € 120,00 monatlich beliefen. In der Einkommensteuererklärung wurden die Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung mit Mietkosten incl. Betriebskostenvorauszahlungen für sieben Monate mit € 5.460,00, Strom € 210,00, Telefon € 306,73, Rundfunkbeitrag € 125,86, Sonstiges € 65,55, Absetzung für Abnutzung (AfA) auf angeschaffte Einrichtungsgegenstände € 661,69 sowie Aufwendungen für geringwertige Wirtschaftsgüter mit € 3.495,60 geltend gemacht. Dem kam das beklagte Finanzamt (FA) nur teilweise nach. Insbesondere hatte das FA argumentiert, die Aufwendungen für die geringwertigen Wirtschaftsgüter (Möbel und Haushaltsartikel) seien zwar als Werbungskosten anzuerkennen, allerdings würden sie zu den beschränkt abziehbaren Aufwendungen für die Nutzung der Unterkunft iSv. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 S. 4 EStG. Unterkunftskosten seien insgesamt in Höhe von € 9.747,44 angefallen (wobei dem Finanzgericht ein Rechenfehler unterlief,. Als es acht Monate bei einer tatsächlichen Nutzung von 7 Monaten annahm, was sich aber im Übrigen nicht auswirkte), könnten aber nur in Höhe von € 8.000,00 (hier acht Monate à € 1.000,00) berücksichtigt werden. Die Klage, mit der weitere Werbungskosten in Höhe der Differenz geltend gemacht wurden, war erfolgreich; die Revision des beklagten FA wurde vom BFH zurückgewiesen.

Werbungskosten sind gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 EStG auch notwendige Mehraufwendungen, die einem Arbeitnehmer wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung entstehen, wobei vorliegend diese Voraussetzungen zwischen den Parteien unstreitig waren. In diesem Zusammenhang können aber bei einem doppelten Haushalt im Inland nach der benannten gesetzlichen Reglung  nur maximal € 1.000,00/Monat als Aufwendungen für die Nutzung der Unterkunft angesetzt werden.

Der BFH verwies in seiner Entscheidung darauf, dass es sich bei den in § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 EStG benannten Mehraufwendungen z.B. um wöchentliche Familienheimfahrten, (zeitlich befristete) Verpflegungsmehraufwendungen und die notwendigen Kosten der Unterkunft am Beschäftigungsort handeln würde. Abzustellen sei hier auf die Gesetzesnovellierung ab dem Veranlagungszeitraum 2014, mit der auch die Kappung bei einem Betrag von € 1.000,00/Monat eingeführt worden sei. Allerdings habe der Gesetzgeber nicht bestimmt, welche Aufwendungen auf „die Nutzung der Unterkunft“ entfallen würden. In der Gesetzesbegründung (BTDrucks. 17,10774, S. 13) sei lediglich  darauf verwiesen worden, dass zur Vereinfachung nicht mehr eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich sei, sondern auf die tatsächlichen Aufwendungen abgestellt werde und der Betrag von € 1.000,00/Monat alle für die Unterkunft entstehenden Aufwendungen wie Miete, Betriebskosten, Kfz-Stellplatz, Sondernutzungen (wie Garten) umfasse, die vom Arbeitnehmer zu tragen seien, wobei der Betrag von € 1.000,00 nach den vom Statistischen Bundesamt für eine durchschnittliche ca. 60qm große Wohnung in Deutschland ermittelten Kaltmietzins von unter € 1.000,00 berechnet worden sei.  Die Finanzverwaltung (Schreiben BMF vom 24.10.2014, BStBl I 2014, 1412 Rz. 104) habe die Ansicht vertreten, der Betrag umfasse neben der Miete und den Betriebskosten, Reinigung und Pflege der Unterkunft u.a. auch die AfA für notwendige Einrichtungsgegenstände, Zweiwohnungssteuer und  Rundfunkgebühren, wobei bei Anmietung einer möblierten Wohnung der gesamte Betrag bis zum Höchstbetrag ansetzbar sei, bei Eigentum an der Zweiwohnung die tatsächlichen Aufwendungen wie AfA, Schulzinsen, Reparaturkosten und Nebenkosten (entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des BFH).   

Der BFH sieht nach der hier besprochenen Entscheidung von dem Höchstbetrag gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 S. 4 EStG alle Aufwendungen zur Nutzung der Unterkunft durch den Steuerpflichtigen als umfasst, soweit sie ihr zugeordnet werden könnten. Dazu würden die Bruttokaltmiete, bei einer Eigentumswohnung die AfA auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten und die Zinsen für das dazu aufgewandte Fremdkapital, soweit sie auf den Zeitraum der Nutzung als „doppelte Haushaltsführung“ entfallen würden, sowie die Betriebskosten und die Stromkosten gehören. Es würde sich um Kosten durch den Gebrauch der Unterkunft oder das ihre Nutzung ermöglichende Eigentum des Steuerpflichtigen an der Unterkunft handeln.

Auch wenn nach der Gesetzesbegründung der Gesetzgeber bei dem Höchstbetrag von € 1.000,00  die Bruttokaltmiete berücksichtigt worden sei, könne der Wille des Gesetzgebers nur insoweit bei der Gesetzesauslegung berücksichtigt werden, als er im Text selbst einen Niederschlag gefunden habe (BVerfG, Urteil vom 16.02.1983 - 2 BvF 1/83 -). Die Gesetzesmaterialien dürften nicht dazu verleiten, subjektive Vorstellungen der gesetzgebenden Instanzen dem objektiven Gesetzesinhalt gleichzusetzen (BVerfGE 62,1 unter C.II.3.a).

Die Nutzung von Einrichtungsgegenständen und der Haushaltsartikel sei nicht mit der Nutzung der Unterkunft gleichzusetzen. Auch die Gesetzesbegründung enthalte keinen Hinweis darauf, dass die Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände und Hausrat zu den Kosten in Höhe von € 1.000,00 gehören würden. Angesichts der nur beispielhaft vorgenommenen Aufzählung hätte es nahegelegen, diese mit aufzunehmen, wenn sie nach Auffassung der Verfasser des Gesetzesentwurfs zu den Kosten der Unterkunft gehören sollten. Bestätigt sieht sich der BFH in seiner Annahme auch dadurch, dass in der beispielhaften Aufzählung nur typischerweise ratierlich anfallende Aufwendungen enthalten seien, während Kosten für Einrichtung und Haushaltsgegenstände üblicherweise „zusammengeballt“ anfallen würden, auch wenn sie (von geringwertigen Wirtschaftsgütern abgesehen) nur verteilt auf die Nutzungsdauer steuermindernd Berücksichtigung finden könnten.

Miete der Steuerpflichtige eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung an, habe er idR. auch einen höheren Nutzungswert, der sich üblicherweise auch in einem erhöhten Mietzins niederschlagen würde. Wenn der Mietvertrag keine Aufteilung der Miete für die Überlassung der Wohnung und der Möbel enthalte, sei eine Schätzung (§ 162 AO, § 96 Abs. 1 FGG) vorzunehmen.

BFH, Urteil vom 04.04.2019 - VI R 18/17 -

Beginn des Laufs der Verjährung nach § 548 BGB: Wann liegt die Besitzübergabe der Mietsache vor ?

Die Entscheidung betrifft im Kern die Frage, wann der Lauf der Verjährung für mögliche Schadensersatzansprüche (Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache; Verjährungsfrist gem.  548 BGB: 6 Monate) zu laufen beginnt und mag ein gewisse Pikanterie deshalb haben, da ein Bundesland beklagt (Beklagter; Land Brandenburg) war und es um einen Anspruch der klagenden Vermieterin gegen das Land nach Ende eines vom Land angemieteten Mietvertrages über ein Gerichtsgebäude ging.

Der Beklagte hatte das Mietverhältnis aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 05.07.2012 (mit einer Auslauffrist) zum 30.09.2912 gekündigt. Nach § 16 des Mietvertrages (MV) hatte er die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses geräumt, gesäubert und fachgerecht renoviert sowie instandgesetzt zurückzugeben oder auf Verlangen der Vermieterin einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen und zudem vorgenommene Einbauten unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu entfernen, wenn sie die Vermieterin nicht gegen Erstattung des Zeitwertes behalten wollte.  

Die Räumung durch den Beklagten erfolgte, ohne dass die Einbauten entfernt worden wären, im Oktober 2012. Mit Anwaltsschreiben vom 09.11.2012 ließ der Beklagte erklären, dass der Klägerin hiermit die Rückgabe der Räume ab sofort angeboten würde und schlug im Hinblick auf von der Klägerin beabsichtigte Sanierungs-und Umbaumaßnahmen einen Vor-Ort-Termin vor, der auch zur Abstimmung nach § 16 MV denkbaren Interessenslagen dienen sollte. Am 14.12.2012 fand eine gemeinsame Besichtigung statt, am 18.12.2012 ein Gespräch. Unter dem 24.01.2013 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, welche Einbauten noch zurückgebaut werden müssten und welche Instandsetzungsarbeiten vom Beklagten vorzunehmen seien, wobei sie eine Frist bis zum 05.02.2013 setzte. Nach Durchführung dieser Arbeiten erfolgte die Rückgabe am 08.02.2013; das von der Klägerin gefertigte Rückgabeprotokoll wurde nicht unterschrieben. Die Klägerin forderte in der Folge den Beklagten zu weiteren Mängelbeseitigungsarbeiten auf, die endgültig am 13.06.2013 vom Beklagten abgelehnt wurden. Mit ihrer Klage forderte die Klägerin Zahlung von € 96.843,00, der das Landgericht in Höhe von € 19.423,00 (für Renovierungsanstrich) stattgab. Auf die Berufung beider Parteien wurde vom OLG Brandenburg die Klage insgesamt wegen Verjährung abgewiesen.  Das Urteil wurde vom BGH aufgehoben und der Rechtsstreit an das OLG zu materiellen Prüfung der Schadensersatzansprüche zurückverwiesen.

Die Verjährung von Ansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren gem. § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten, berechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der BGH verwies auf seine Rechtsprechung, wonach der Rückerhalt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordere, da er sich erst dann ungestört ein vollständiges Bild über etwaige Veränderungen oder Verschlechterungen machen könne. Dazu sei auch erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgebe. Ein möglicherweise zwischenzeitliches Recht des Vermieters zur Besichtigung genüge nicht.

Anders als das OLG angenommen habe würde vorliegend die Verjährungsfrist erst mit der Rückgabe vom 08.02.2013 zu laufen begonnen haben (weshalb die Klage noch fristwahrend innerhalb der Verjährungsfrist erhoben worden sei). Das vom OLG für den Lauf der Verjährungsfrist als maßgeblich angesehene Anwaltsschreiben vom 09.11.2012 ändere daran nichts, da sich die Klägerin in Ansehung dieses Schreibens nicht so behandeln lassen müsse, als habe sie die Mietsache bereits zu diesem Zeitpunkt zurückerhalten.

Der BGH konstatiert, dass es verschiedene Rechtsansichten in Literatur und Rechtsprechung gebe, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist beginne, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache anbiete, der Vermieter diese aber nicht zurücknehme. Dies sei zwar vom BGH noch nicht entschieden worden, doch käme es vorliegend darauf auch nicht an. Denn es würde nicht nur an einer vollständigen und endgültigen Besitzaufgabe vor dem 08.02.2013 fehlen, sondern der Beklagte habe auch kein tatsächliches oder wörtliches Angebot gemacht.

Auch wenn es in dem Schreiben vom 09.11.2012 heißt, dass die „Rückgabe der Mieträume ab sofort“ angeboten würde, ergäbe sich aus dem Schreiben, dass es sich nicht um eine vorbehaltlose Besitzaufgabe handele. So sei in dem Schreiben ergänzend ausgeführt worden, dass eine nähere Abstimmung bezüglich der § 16 MV bestehenden Interessenslage gewollt war, also bezüglich der Renovierungspflicht und der Entfernung der Einbauten. Es ließe sich aus dem Schreiben nicht entnehmen, dass der Beklagte seine Sachherrschaft über die Mieträume bereits vor Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig habe aufgeben wollen.

Auch am 14.12.2012 habe die Klägerin die Mieträume nicht iSv. § 548 BGB zurückerhalten. Die gemeinsame Besichtigung habe in der nachfolgenden Besprechung vom 18.12.2012 gemündet und der Aufforderung der Klägerin vom 14.01.2013 zur Durchführung von Arbeiten, die dann auch bis zum 08.02.2013 von der Beklagten bis zum 08.02.2013 durchgeführt worden seien. Bis zum 08.02.103 sei die Klägerin nicht im ungestörten Besitz der Mietsache gewesen, sondern diesen hatte noch der Beklagte. Auch das OLG habe festgestellt, dass der Beklagte bis zum 08.02.2013 den Besitz bis zum 08.02.2013 nicht vollständig aufgegeben habe und die Klägerin zu keinem Zeitpunkt bis zum 08.02.2013 den Alleinbesitz erlangt habe, der es ihr ermöglicht hätte, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

BGH, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18 -

Kündigung durch den verbliebenen Mieteigentümer-Vermieter alleine ist unwirksam (keine Analogie zu § 566 Abs. 1 BGB)

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Mieteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten eine der Wohnungen an den Beklagten zu 1. (der dort dann mit seinem Sohn, den Beklagten zu 2. wohnte); in der weiteren Wohnung wohnte die Klägerin selbst. Zeitlich nach Begründung des Mietverhältnisses wurde die Klägerin durch Übertragung des Mieteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin. Als solche kündigte sie das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten zu 1. und verlangte die Räumung und Herausgabe von den Beklagten.  Im Laufe des Rechtsstreits zogen die Beklagten aus und das Amtsgericht erlegte nach beidseitiger Hauptsacheerledigungserklärung den Beklagten die Kosten auf. Die sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Dagegen legten die Beklagten die vom Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH ein. Dieser hob den Beschluss des Landgerichts auf und erlegte der Klägerin die Kosten des Verfahrens auf.

Entgegen der Annahme des Landgerichts ging der BGH davon aus, dass ohne Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache die Klage abzuweisen gewesen wäre, weshalb eine Kostenentscheidung zugunsten der Beklagten hätte erfolgen müssen, § 91a ZPO. Fehlerhaft sei die Annahme des Landgerichts, wonach vorliegend § 566 Abs. 1 BGB analog anzuwenden sei.

§ 566 Abs. 1 BGB regelt den Fall der Veräußerung des Eigentums an der Mietsache an einen Dritten, wodurch der Dritte in das bestehende Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Eigentümer und dem Mieter eintritt. Der BGH verwies darauf, dass nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB die Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse, was eine Personenverschiedenheit zwischen Eigentümer und Erwerber bedeute. Der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht bereits Vermieter gewesen sein (BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1994 - VIII AZR 2/94 – zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB a.F.). Eine Analogie, wie vom Landgericht angenommen, setze eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes und eine Vergleichbarkeit des zu beurteilenden Sachverhalts in rechtlicher Hinsicht mit dem Tatbestand, der vom Gesetzgeber geregelt worden sei, voraus, nach dem angenommen werden könne, dass der Gesetzgeber hätte bei einer Interessensabwägung unter Berücksichtigung der Grundsätze, die ihn zur Gesetzessvorschrift geleitet hätten, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Es müsste sich also um ein unbeabsichtigtes Abweichen vom Regelungsplan handeln. Dies wurde vom BGH negiert.

Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung im Falle der Veräußerung gegenüber einem neuen Erwerber. Dieser Schutzzweck sei aber von vornherein nicht tangiert, wenn nur einer von (hier) zwei Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage mit der Folge, dass dieser Alleineigentümer werde. Dieser sei weiterhin an den Mietvertrag gebunden, weshalb eine Gefährdung des Mieters von vornherein nicht bestünde.

Daraus schlussfolgert der BGH folgerichtig, dass hier das Mietverhältnis insgesamt durch die Übertragung des Mieteigentums an einen Miteigentümer nicht das Mietverhältnis tangiert und mithin auch nach der Übertragung der ehemalige Miteigentümer Mietvertragspartei bleibe. Da aber die Kündigung nur von der verbliebenen Eigentümerin (Klägerin) ausgesprochen wurde, war diese unwirksam, da die Kündigung von dem Vermieter auszusprechen ist, was bei einer Mehrzahl von Vermietern bedeutet, dass alle Vermieter die Kündigung aussprechen müssen.

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17 -

Heizkosten: Mieters Anspruch auf korrekten Verteilerschlüssel (auch in WEG)

Der BGH musste sich mit der Abrechnung von Heizkosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus Sicht eines Mieters auseinandersetzen, der gegen seinen Vermieter Klage erhob mit dem Ziel, die Heizkosten nicht in einem Verhältnis 50 : 50 (gemäß der Regelung in der WEG), sondern im Verhältnis von 70% erfasster Verbrauch zu 30% nach Wohnfläche abzurechnen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, auf die Berufung der Beklagten wurde die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung.

Mit der Klage verlangte der Kläger eine Verbrauchabrechnung gem. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV in Form der Aufteilung von 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche, demgegenüber vorliegend in dem grundsätzlich auch zulässigen Verhältnis 50 : 50 abgerechnet wird. Zulässig ist die Aufteilung unter Berücksichtigung von mindestens 50% und höchstens 70%  erfasster Verbrauch (Wahlmöglichkeit nach § 6 Abs. 4 iVm § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV), wenn keine Einschränkung nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV vorliegt. Hier sei für das Revisionsverfahren mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zur Frage der Dämmung von Heizungsrohren (der nach Rückverweisung nachzugehen sei) vom Entfallen der Wahlmöglichkeit auszugehen, da das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erfüllt habe. In diesem Fall aber dürfe zwingend nur im Verhältnis 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche abgerechnet werden.  Gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB iVm § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV habe ein Mieter einen Rechtsanspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels (solange die Voraussetzungen für die Wahlmöglichkeit nicht vorliegen würden).

Das Berufungsgericht ist demgegenüber davon ausgegangen, in diesem Fall habe der Mieter nur ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV. Dieses besagt, dass ein Mieter, bei dem die Heizkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchorientiert abgerechnet werden, das recht hat, bei ihm anfallende Kosten um, 15% zu kürzen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts sei diese Regelung hier weder unmittelbar noch mittelbar anwendbar. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass sich das Begehren des Klägers nicht gegen die Missachtung von § 7 Abs. 1 S. 2 HeikostenV in einer bereits vom Vermieter erstellten Abrechnung wende, sondern mit der Klage darauf abziele, zukünftige Abrechnungen zu unterbinden, die hinsichtlich von Verbrauchs- und Grundkostenanteil fehlerhaft seien. Der Mieter sei nicht veranlasst, weitere fehlerhafte Abrechnungen abzuwarten um dann gegebenenfalls zu kürzen, was auch mit dem Zweck der Heizkostenverordnung (das Verbrauchsverhalten des Nutzers nachhaltig zu beeinflussen und damit Energiespareffekte zu erzielen) nicht vereinbar wäre.

 Auch könne hier nicht auf Wohnungseigentumsrecht abgestellt werden, da dieses im Verhältnis der Parteien nicht einschlägig sei (auch wenn sich die vermietete Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage befindet).  Allerdings würde auch eine Regelung zwischen den Wohnungseigentümern, die einen Abrechnungsmaßstab entgegen der nach § 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizkostenV auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbaren Heizkostenverordnung vorsehe, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen (BGH, Urteil vom 16.07.2010 - V ZR 221/09 -).

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17 -

Betriebskostenabrechnung: Maßgeblich ist die tatsächliche (Wohn-) Fläche, nicht eine vertraglich festgelegte Fläche

Die Parteien stritten über die Höhe von Betriebskosten, die die Klägerin als Vermieterin abrechnete. Im Mietvertrag war als Wohnungsgröße die als „mit 74,59m² vereinbart“ angegeben. Nachdem die Klägerin die Liegenschaft erwarb ergab sich eine tatsächliche Fläche von 78,22qm. Die Klägerin rechnete die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 nach den tatsächlichen Flächen ab, wohingegen sich die Beklagten als Mieter auf der im Mietvertrag festgelegten Größe weniger Kosten errechneten und mit einem danach vermeintlichen Erstattungsanspruch Mietzahlungen kürzten, die die Klägerin einklagte. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und auf die zugelassene Berufung der Beklagten hatte das Landgericht diese zurückgewiesen. Die zugelassene Revision der Beklagten war ebenfalls nicht erfolgreich. 

Nach Darlegung des BGH enthalte die Wohnflächenangabe im Mietvertrag  eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung. Von daher würde der Senat auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen, dass ein zur Minderung der Miete rechtfertigender Mangel dann vorläge, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag benannten Wohnfläche läge. Allerdings ließe dies nicht den Rückschluss zu, dass in allen Fällen, in denen die Größe der Wohnung ein Beurteilungsmaßstab sei, die vertragliche Regelung zur Wohnfläche zugrunde zu legen sei. So habe der Senat bereits im Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche entscheidend sei, da nach dem tatsächlichen Willen des Gesetzgebers der objektive Wohnwert alleine entscheidend sei, nicht subjektive Vorgaben (wie Regelungen zur Wohnungsgröße). Mit der Entscheidung habe der Senat seine frühere Rechtsprechung, nach der auch bei Mieterhöhungen Abweichungen der Wohnfläche von bis zu 10% unbeachtlich sein sollten, aufgegeben. 

Auch soweit Betriebskosten (einschließlich von Heizkosten in dem insoweit eröffneten Anwendungsbereich)  nach Wohnfläche abgerechnet würden, würde der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung (so Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - nicht mehr festhalten, Abweichungen bei der Wohnfläche von bis zu 10% seien im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen unbeachtlich. 

Zwar sei bei der Umlegung von Betriebskosten eine absolute Verteilergerechtigkeit nicht zu erreichen und würde dies vom Gesetz auch nicht verlangt. Allerdings erfordere eine angemessene und nach allen Seiten hin interessensgerechte Verteilung von Betriebskosten doch  grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine Wirtschaftseinheit (hier mehrere Wohnungen im Haus) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der für alle zur Wirtschaftseinheit zählende Nutzer gelte. Bei der Umlegung nach Wohnflächenanteilen würde es stets um die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung zur tatsächlichen Wohnfläche aller zur Wirtschaftseinheit gehörenden Wohnungen. Und auch der mehrfach in der Heizkostenverordnung verwandte Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ spräche dafür, dass die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächen heranzuziehen sind.

Unwirksame Mietpreisbremse wegen formaler Mängel

Auch das LG Frankfurt am Main hat nunmehr eine auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB (bekannt als sogen. Mietpreisbremse) erlassene Rechtsverordnung (die hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015) für Frankfurt am Main als rechtswidrig und damit unwirksam angesehen. Ähnlich argumentierte bereits zuvor das LG München I zur bayerischen Verordnung (Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17 -), ferner das AG Hamburg Altona mit Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17 -.

Zum Hintergrund des Verfahrens: Der Kläger miete im Mai 2016 eine Wohnung in Frankfurt am Main, die in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 bestimmten Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt. Durch seinen Prozessbevollmächtigten rügte er im November 2016 die vereinbarte Nettomiete und forderte Rückzahlung einer nach seiner Berechnung vorliegenden Überzahlung von € 80,00 für diesen Monat. Die beklagte Vermieterin vertrat die Ansicht, die Hessische Mietbegrenzungsverordnung sei unrechtmäßig und verfassungswidrig.  Das Amtsgericht gab der Klage statt, Auf die Berufung der Beklagten wurde unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen.

Nach Auffassung des Landgerichts sei die Verordnung entgegen der in § 556d BGB vorgesehenen Verpflichtung nicht begründet worden. Zwar würden Rechtsverordnungen grundsätzlich nach Art. 80 GG zu ihrer Wirksamkeit keiner Begründung bedürfen. Allerdings würde dies dann nicht gelten können, wenn die Ermächtigungsgrundlage eine Begründung (wie hier) ausdrücklich vorschreibe. Nach der Gesetzesbegründung würde das Begründungserfordernis dazu dienen die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen (BT-Drucks. 18/3121, S. 29). Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bedürfe einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahmen, um so verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes zu genügen (BT-Drucks. aaO. S. 28). Der verfassungsrechtliche Schutz des Eigentums gebiete es, den Eingriff besonders zu rechtfertigen.

Allerdings bestünde hier eine Begründung, die allerdings mit dem Aufdruck „Entwurf“ versehen sei. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei dieser Entwurf zugänglich gemacht worden. Er sei nicht im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht, was bereits fraglich mache, ob eine Veröffentlichung anderweitig ausreichend sei. Eine nachträgliche Begründung würde aber jedenfalls nicht den Mangel der Verordnung heilen können. Die Begründung sei Wirksamkeitsvoraussetzung; der Adressat müsse die Wirksamkeit zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung  zum Zeitpunkt seines Handelns beurteilen können. Daher leide die Verordnung an einem Begründungsmangel und sei von Anfang an rechtswidrig und damit unwirksam. Die Beklagte sei deshalb nicht an die Vorgaben der Verordnung bei der Bestimmung des Mietzinses gebunden gewesen.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 -

Zur Zurechnung des Verhaltens Dritter im Rahmen der Haftpflichtversicherung des Mieters und zum Ausgleichsanspruch zwischen Gebäude- und Haftpflichtversicherung

Die Klägerin war Gebäudeversicherer, die Beklagte der Haftpflichtversicherer eines dortigen Mieters. Die Lebensgefährtin des Mieters hatte (grob fahrlässig) einen Brand verursachte.  Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Mieter habe bei seinem Haftpflichtversicherer keinen Deckungsschutz, da es sich um eine sogen. Single-Versicherung handele und er für den durch einen Dritten verursachten Brand nicht einzustehen habe. Das Verhalten des  Dritte (hier die Lebensgefährtin des Mieters) müsse sich der Mieter nicht nach § 278 BGB zurechnen lassen, da dieser nicht Repräsentant des Mieters geworden sei.

Die Berufung der Klägerin war dem Grunde nach erfolgreich.

Nach § 78 Abs. 2 VVG seien mehrere Versicherer, bei denen ein Interesse gegen dieselbe Gefahr versichert sei, im Verhältnis zueinander zu Anteilen nach Maßgabe der Beträge verpflichtet, die sie dem Versicherungsnehmer nach dem jeweiligen Vertrag zu zahlen hätten. Die Norm sei nicht unmittelbar anzuwenden, da der Gebäudeversicherer des Sacherhaltungsinteresse des Mieters nicht mitversichere, weshalb im Verhältnis zur Haftpflichtversicherung des Mieters keine Mehrfachversicherung bestünde. Allerdings ergäbe sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung des dem Gebäudeversicherungsvertrages ein Regressverzicht des Gebäudeversicherers für den Fall, dass der Mieter den Gebäudeschaden durch leichte Fahrlässigkeit verursache (so BGHZ 169, 86, 96). Verfüge der Mieter (wie hier) über eine Haftpflichtversicherung und ist diese gegenüber dem Mieter eintrittspflichtig, so liege in seiner Person faktisch eine Mehrfachversicherung vor, weshalb eine analoge Anwendung des § 78 Abs. 2 VVG gerechtfertigt sei (so BGH aaO.).

Die Voraussetzungen lägen hier vor. Der Mieter hafte dem Vermieter für den entstandenen Schaden. Dies folge aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Er habe schuldhaft eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt, da er gegenüber dem Vermieter zur sorgfältigen Behandlung der Mietsache verpflichtet sei. Das Verschulden seiner Lebensgefährtin müsse sich der Mieter zurechnen lassen, da diese die Wohnung jedenfalls auch bewohne; § 540 Abs. 2 BGB. So müsse sich der Mieter auch das Verschulden von seinen Besuchern zurechnen lassen, da diese iSv. § 278 BGB als seine Erfüllungsgehilfen anzusehen seien (BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/17 -).

Die Einstandspflicht des Mieters begründe den Versicherungsfall im Rahmen von dessen Haftpflichtversicherung. Dem stünde nicht entgegen, dass die Haftung des Mieters nicht auf eigenem sondern zugerechnetem Verschulden beruhe. Auch käme es nicht darauf an, dass im Rahmen einer hier vorliegenden Single-Versicherung Dritte nicht mit in den Schutzbereich der Versicherung mit einbezogen würden; dies sei hier nicht erforderlich, da eine eigene Haftung des Mieters bestünde. Nach Ziffer 1.1 der Allgemeinen Haftpflicht-Versicherungsbedingungen (AHB 2008) bestünde Versicherungsschutz für den Fall, dass der Versicherungsnehmer von einem Dritten aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts auf Schadensersatz in Anspruch genommen würde. §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB würden gesetzliche Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts darstellen.

Auch lägen die Voraussetzungen für einen Regressverzicht gegenüber dem Mieter vor, obwohl seine Lebensgefährtin grob fahrlässig gehandelt habe. Deren grobe Fahrlässigkeit müsse sich der Mieter (anders als im mietvertraglichen Verhältnis gegenüber dem Vermieter) aber nicht zurechnen lassen. Im Verhältnis zum Gebäudeversicherer habe der Mieter für das Verhalten Dritter nicht nach § 278 BGB einzustehen, sondern nur dann, wenn sie seine Repräsentanten wären (BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 378/02 -), was bei der Lebensgefährtin nicht anzunehmen sei.

LG Aachen, Urteil vom 15.12.2017 - 6 S 58/17

Mietzahlungen und stillschweigende Tilgungsbestimmung (Auslegung der Zahlung im Interesse des Mieters)

Zur Begründung seiner fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berief sich die Klägerin auf einen Mietrückstand November 2016 und dauernde verspätete Mietzahlungen seit März 2016. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. In seinem Beschluss vom 08.01.2018 wies das Landgericht darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen.

Vorliegend erfolgten die Mietzahlungen nicht vom Mieter selbst, sondern durch das Jobcenter. Die Zahlungen erfolgten jeweils am Ende eines Monats und wurden von der Klägerin auf die Niete für den nächsten Monat gebucht, da tatsächlich keine vorherigen Mieten offen waren. Auch soweit aus einer Heizkostenabrechnung eine Forderung offen war, verbuchte die Klägerin den Eingang (der der Höhe der Miete entsprach) nicht auf die offene Heizkostenabrechnung, sondern wieder wie gehabt auf die Miete für den Folgemonat. Zu einem Rückstand mit der Miete kam es erstmals, als eine in 2016 Änderung der Höhe der Zahlungen auf die Miete eintrat. Hier blieben Zahlungen vor die Monate März und April 2016 zunächst aus. Am 06.05.2016 wurde ein Betrag vom Jobcenter gezahlt, der exakt der erhöhten Miete für die Monate März bis Mai 2016 entsprach (und so auch von der Klägerin gebucht wurde). Die nächsten Zahlungseingänge vom 31.05. und 30.06.2016 verbuchte die Klägerin auf die Mieten Juni und Juli 2016. Weitere Zahlungen auf die Miete erfolgten Ende Juli und Ende August 2016 und wurden von der Klägerin auf August und September 2016 gebucht. Dann erfolgte allerdings Ende September (für Oktober) keine Zahlung. Erst am 28.10.2016 erfolgte wieder eine Zahlung. Diese verbuchte nunmehr die Klägerin auf Oktober, nicht auf November. Durch diese Verbuchung und die entsprechende Verbuchung in den Folgemonaten geriet der Mieter nach dieser Maßgabe in Zahlungsrückstand von je knapp einen Monat mit den Zahlungen und lag damit im November (trotz der Zahlung Ende Oktober) keine Zahlung vor.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass hier eine von der Klägerin zu beachtende Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB nicht beachtet worden sei. Danach wären die Zahlungen jeweils am Ende des Monats nicht für den ablaufenden Monat erbracht, sondern jeweils für den Folgemonat, weshalb ein Mietrückstand nur von einer Miete (Oktober 2016) vorläge. Eine fortgesetzt verspätete Zahlung habe nicht bestanden.

Eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung erfolgte für die Zahlungen nicht. Von daher läge mit der Zahlung am 28.10.2016 eine interpretationsbedürftige Zahlung vor, bei der zu berücksichtigen sei, dass der Mieter ein erkennbares und maßgebliches Interesse daran habe, sich nicht wegen Nichtzahlung laufender Mieten einer Kündigung auszusetzen. Es sei daher von einer stillschweigenden Tilgungsbestimmung dahingehend auszugehen, dass der Mieter zunächst seine laufenden Mieten ausgleichen wolle und nur ein eventueller „überschussiger Betrag“ auf ältere Forderungen verrechnet werden soll. Dies gelte erst Recht, wenn wie hier auf der Grundlage eines sozialrechtlichen Leistungsanspruchs des Mieters eine zuständige und leistungsverpflichtete Behörde (hier das Jobcenter) zahle, da dies dem Erhalt der Wohnung dienen solle (vgl. auch § 22 Abs. 8 S. 1 SGB II).

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17 -

Mietminderung nach Beendigung des Mietverhältnisses in Bezug auf zu zahlende Nutzungsentschädigung

Die Kläger erhoben gegen die Beklagten Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für ein spätestens durch fristlose Kündigung zum 22.10.2013 beendeten Mietverhältnis für den Zeitraum Januar bis September 2014; die Räumung erfolgte am 10.09.2014. Dabei vertreten die Beklagten die Ansicht, es dürfte nicht  - wie vom Amtsgericht angenommen - der volle Mietzins zu Grund gelegt werden, sondern ein wegen Mängeln geminderter Mietzins.

Gegen das der Klage vollumfänglich stattgebende Urteil legten die Beklagten Berufung ein. Diese wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Der Anspruch der Kläger sei nach §§ 546a Abs. 1, Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB begründet. Die Räumung am 10.09.2014 würde den Anspruch nach der Kläger nach §§ 546a Abs. 1 BGB, für die Zeit danach bis Ende September 2014 nach §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB begründet sein.

Gemäß § 546a BGB könne der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete verlangen. War die Mietsache bei Mietende mangelhaft und könne daher die Miete gemindert werden, stelle die geminderte Miete die „vereinbarte Miete“ dar. Vorliegend sei die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht nach § 536 BGB gemindert gewesen.

Für bestimmte von den Beklagten gerügte Mängel (u.a. großflächige Schimmelbildung in Räumen im 1. OG, abblätternde Farnbe an bestimmten Rollläden, Scheiben im Keller seien gesprungen) würde es an einer einer Mietminderung vorherzugehenden Mängelanzeige ermangeln. Diese sei erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt (hier im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens). Die Beklagten könnten die Mängelanzeige nach Beendigung des Mietverhältnisses für vorher entstandene Mängel nicht mehr wirksam nachholen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses bestünde kein vertraglicher Erfüllungsanspruch mehr. Selbst Mängel, die während der Zeit entstehen, für die Nutzungsentschädigung zu zahlen sei, würden nach der Entscheidung des BGH vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13 - nicht eine Minderung begründen können.

Auch soweit die Beklagten äußere Mängel vorgetragen hätten (so eine Schädigung von Putz und Mauerwerk auf der Rückseite des Hauses, teilweises wegfaulen der Kellertür durch Regenwasser und Unansehnlichkeit der Klingel- und Briefkastenanlage) könne eine Minderung nicht geltend gemacht werden. Es würde sich um Zustände handeln, die den Gebrauchswert der Wohnung nicht unmittelbar beeinträchtigen würden, sondern um Äußerlichkeiten bzw. Unansehnlichkeiten und damit nur um unerhebliche Mängel, die eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB nicht rechtfertigen würden.  

Für September könnte die Kläger auch Schadensersatz für die Zeit nach der Räumung bis zum Monatsende begehren. Zwar ende der Anspruch auf Nutzungsentschädigung taggenau mit der Räumung. Für den restlichen Zeitraum würde aber den Klägern ein Schadensersatzanspruch zustehen, da sie die das Objekt nicht sofort hätten weitervermieten können; angesichts des ungewissen Übergabetermins hätten sich die Kläger nicht um einen Nachmieter bemühen können..

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 - 2 S 65/16 -

Indexmiete: Zum Inhalt des Erhöhungsverlangens

In dem Mietvertrag der Parteien aus dem Jahr 2006 (mit Laufzeit bis zum 16.01.2015) war eine Indexierung der Miete vorgesehen. Danach sollte „der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland“ bestimmt werden. Ferner hieß es im Vertrag: „Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindex sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Die Beklagten erhöhten die Miete mit Schreiben vom 23.10.2013 ab Dezember 2013 um € 85,00/Monat und führten aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 20913) gestiegen… Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. …“

Die Erhöhung wurde vom dem klagenden Mieter nicht gezahlt. Bei Mietende zog die Beklagte die durch die Erhöhung bedingte offene Miete vom Kautionsguthaben ab. Die Klage des Mieters auf Zahlung der restlichen Kaution hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.

Der BGH stützt seine Entscheidung auf § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB. Danach müsse eine Änderung der Miete nach § 557b Abs. 1 BGB (Indexvereinbarung) in Textform geltend gemacht werden. Anzugeben seien die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Dem genüge die Erklärung der Beklagten. Es seien in dem Schreiben der Index zum Stand des Mietbeginns, der aktuelle Index und der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben worden. Diese notwendigen Angaben seien zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung ausreichend.

Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht sei es nicht erforderlich, dass über den eindeutigen als auch abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus angegeben werden,. Welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergäbe. Auch aus Sinn und Zweck der Norm würde sich nichts anderes ergeben. Es läge auf der Hand, dass sich (soweit vertraglich nichts anderes bestimmt wurde, worauf der BGH nicht verweist) eine Indexmiete im gleichen Verhältnis verändere wie der Index selbst. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts verlange, dass der Vermieter dem Mieter die einzelnen einfachen Rechenschritte „vorrechnen“ müsse, wofür es im Gesetz (und der Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4533, S. 53) keine Grundlage gäbe.

Auch habe die Beklagte nicht einen im Gesetz nicht vorgesehenen Index zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Index („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“) würde lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet.

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16 -