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Dienstag, 22. August 2017

Nebenkosten: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer bei Mischnutzung des Hauses

Im Mietvertrag war ausgeführt, dass der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen entspräche. Die Voreigentümerin hatte für das als Geschäfts- und Wohnhaus vermiete Objekt jeweils 70% der Grundsteuer auf die Gewerbeeinheiten umgelegt und lediglich 30% auf die Wohneinheiten; ermittelt hatte sie dies aus der Anlage zum Einheitswertbescheid („Berechnungsbogen“). Nach Eigentumswechsel hatte die Beklagte diese Aufteilung nicht mehr vorgenommen sondern die Grundsteuer entsprechend den Wohn- und Nutzflächen auf alle Mieter umgelegt. Gegen diesen Aufteilungsmaßstab wandte sich die Klägerin, die die Ansicht vertrat, der Aufteilungsmaßstab der Voreigentümerin müsse beibehalten werden und begehrte mit ihrer Klage einen danach nach ihrer Ansicht von der beklagten in der Nebenkostenabrechnung 2013 geltend gemachten Betrag von der Beklagten.  Die Klage blieb erfolglos.

Der BGH vertrat die Ansicht, dass ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten hinsichtlich der Grundsteuer nicht erforderlich sei.
Die Regelung im Mietvertrag sei eindeutig. Der Umstand alleine, dass die Voreigentümerin hier abweichend abgerechnet habe, führe nicht zu der Annahme, dass die Vertragsparteien die Klausel entsprechend der Vorstellung der Klägerin verstanden wissen wollten.
Auch  § 556a Abs. 1 S. 2 BGB greife nicht zu Gunsten der Klägerin. Danach seien nur Betriebskosten, die durch Verbrauch oder durch einer erfassten Verursachung durch einen Mieter abhängen, nach einer diesen Umständen Rechnungen tragenden Umlegung abzurechnen. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung scheide allerdings bei der Grundsteuer aus, da diese auf einer einheitlichen Festsetzung der Gemeinde beruhe und von einem Verhalten des Mieters unabhängig sei. Zudem ergäbe sich aus dieser Norm kein Anspruch auf einen Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 68/95 – und vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/95 -).

Auch aus Billigkeitsgründen (§§ 315, 316 BGB) könne der Mieter keinen Vorwegabzug bei der Grundsteuer verlangen. Danach sei erforderlich, dass  - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage -  durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter entstünden. Es handele sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer; sie würde auf Basis des Einheitswertbescheides und dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem von der Gemeinde beschlossenen Hebesatz multipliziert.  Zwar würde bei gemischt genutzten Gebäuden der Einheitswert gem. §§ 36ff BewG nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, allerdings in der Regel bei einem Eigentümerwechsel nicht aktualisiert (sondern würde gegen den neuen Eigentümer fortgelten, § 182 Abs. 2 AO. Die Feststellung erfolge in der Regel auch zu einem Wertverhältnis in einem weit zurückliegendem Zeitpunkt, weshalb es in der Regel an einem Zusammenhang zwischen der Wertfestsetzung und der konkreten Nutzung und Ertragssituation ermangele. Damit würde es auch an der maßgeblichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug fehlen.


BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16 -