Räumungsklage vor Kündigungstermin wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Räumung

Die Kläger kündigten das Wohnraummietverhältnis gegenüber dem beklagten Mieter mit Schreiben vom 23.06.2020 zum 31.03.2021. Dem Widersprach der Beklagte mit Schreiben vom 29.01.2021 und verwes darin darauf, er sei auf Suche nach einer Ersatzwohnung, habe aber noch keine gefunden; nach dem jetzigen Stand sei er zum 31.03.2021 obdachlos, was eine nicht zu rechtfertigende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB darstelle. Am 22.02.2021 erhoben die Kläger eingehend beim Amtsgericht Räumungsklage mit dem Antrag zur Räumung und Herausgabe „spätestens am 31.03.2021“. Der Beklagte zeigte schriftsätzlich am 30.03.2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte mit, er habe eine Wohnung gefunden und würde die streitbefangene Wohnung am 31.03.2021 zurückgeben, was auch erfolgte. Beide Parteien erklärten daraufhin nach dem 31.03.2021 die Hauptsache für erledigt und stellten Kostenanträge. Das Amtsgericht erlegte dem Beklagten die Kosten auf; auf die sofortige Beschwerde desselben änderte das Landgericht dies ab und erlegte den Klägern die Kosten auf. Auf die zugelassene Rechtsbeschwerde hob der BGH den Beschluss des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit an dieses zurück.

Problematisch waren vorliegend die Voraussetzungen für eine Klage auf künftige Leistung gem. § 259 ZPO. Die Räumungsklage wurde vorliegend vor der Fälligkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruchs erhoben.  

Der BGH sah die Klage als zulässig an. Dabei könne dahinstehen, ob man für die Zulässigkeit auf den Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses oder auf den Zeitpunkt der zustimmenden Erklärung des Prozessgegners abstelle. Würde man hier auf die Zustimmung zur Erledigungserklärung abstellen, sei die Klage zulässig, da sie zu diesem Zeitpunkt wirksam nicht mehr auf künftige Leistung gerichtet gewesen wäre, sondern es sich um eine allgemeine Leistungsklage gehandelt hätte.   Für den anderen Fall (Eintritt des erledigenden Ereignisses) gelte für die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung iSv. § 259 ZPO für Schuldner von Wohnraummietverhältnissen, die unter Verweis auf eine bisher erfolglose Suche nach Ersatz auch für die Zeit nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses ihren Verbleib ankündigen würden, nichts anders als bei anderen Fallgestaltungen.

Abzustellen sei hier auf den Inhalt des (anwaltlichen) Widerspruchsschreibens, mit dem sich der Beklagte auf die Kündigung geäußert habe. Das Landgericht hatte angenommen, daraus sei nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte seiner Verpflichtung zur fristgerechten Räumung und Herausgabe  habe entziehen wollen und die Wirksamkeit der Kündigungserklärung angezweifelt. Dem folgte der BGH nicht; er wies darauf hin, dass diese Ansicht mit Differenzierungen von verschiedenen Instanzgerichten vertreten würde. Doch sei diese Ansicht zur einschränkenden Auslegung des § 259 ZPO abzulehnen. Entscheidend sei, ob der Vermieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen musste, der Mieter würde zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Räumung und Herausgabe bereit sein.

Ein „Sich-Entziehen“ nach dem Wortlaut des § 259 ZPO sei auch dann zu besorgen, mache der Mieter deutlich, er werde mangels Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum in der Wohnung verbleiben. Damit habe er die Nichterfüllung seiner Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. § 259 ZPO verlange keine Böswilligkeit des Schuldners (im Sinne eines Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung, RGZR 132m 338m 229f). Das „Nicht-Entziehen“ enthalte kein bewertendes Element; maßgeblich sei alleine die mangelnde Bereitschaft des Schuldners zur rechtzeitigen Leistung.

Die für ein „Nicht-Entziehen“ erforderliche Ursächlichkeit des Willens des Schuldners für das Ausbleiben der rechtzeitigen Leistung läge auch dann vor, wenn ein Mieter (wie hier) den Verbleib trotz Kündigung ankündigt, da ihm Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung stünde. Die Motive des Mieters seien nur insoweit bedeutsam, als sie dem Vermieter einen Rückschluss auf die Absicht des Schuldners und dessen Ernsthaftigkeit erlauben würden. Der Vermieter müsse aus den ihm erkennbaren Umständen aber keine Gewissheit über den Willen des Mieters erlangen.

§ 259 ZPO bezwecke den Schutz des Gläubigers, der bei Gefährdung seines Anspruchs nicht - wie sonst - zuwarten müsse, bis der Anspruch fällig wird. Belange des Schuldners im Hinblick auf nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Eintritt der Fälligkeit entstandene Einwendungen könnten nach § 767 ZPO (Vollstreckungsabwehrklage) und einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 769 ZPO hinreichend gewahrt werden.

 

Im Falle der ordentlichen Kündigung sei der Mieter in dem Besitz der Mieträume geschützt, auch wenn bereits zuvor eine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe ergehen würde. Der Mieter könne auch dann noch innerhalb der Frist von zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses (§ 574b Abs. 2 S. 1 BGB) bzw., wenn der Vermieter über diese Frist nicht aufgeklärt hat, bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574b Abs. 2 S. 2 BGB) der Kündigung widersprechen und Härtegründe geltend machen.

Der vorliegend vom Beklagten vorgebrachte Umstand, keinen (angemessenen) Ersatzwohnraum (zu zumutbaren Bedingungen) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu finden, sei als materiell-rechtlicher Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum bedeutsam (§ 574 Abs. 2 BGB). Zudem könnten Verzögerungen bei der Wohnungssuche durch ein sofortiges Anerkenntnis bei Bewilligung einer Räumungsfrist nach § 93b Abs. 3 ZPO sowie durch Bewilligung einer Räumungsfrist gem. § 721 Abs. 1 und 2 ZPO Rechnung getragen werden.

BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZB 58/21 -

Bauträger: Rechte des Käufers bei Verzug mit der Übergabe

Welche Rechte hat der Kunde eines Bauträgers, wenn dieser mit der Erstellung des Eigenheims / der Eigentumswohnung in Verzug gerät ? In dem vom BGH mit Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 – entschiedenen Fall machte der Kunde Nutzungsausfallentschädigung geltend.  Der BGH entschied, dass dem Kunden dies zusteht, wenn nicht der bauträger dem Kunden für die Zeit des Verzugs der Übergabe dem erworbenen Wohnraum etwa gleichwertigen Wohnraum zur Verfügung stellt. Die vereitelte Nutzungsmöglichkeit stellt, wie der BGH schon anderweitig (z.B. für die Nutzungsausfallentschädigung nach einem Verkehrsunfall) feststellte, einen Vermögenswert dar. Soweit  zwar anderweitiger Wohnraum zur Verfügung gestellt wird, dieser aber nicht gleichwertig ist, ergibt sich ein Kompensationsanspruch.  Die Höhe des Anspruchs war im revisionsverfahren nicht streitig, weshalb sich der BGH damit nicht auseinander gesetzt hat. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass nach BGHZ 98, 212 Faktoren wie Gewinnmarge und Provision bei Zugrundelegung einer Vergleichsmiete für den fiktiven Ersatzwohnraum unberücksichtigt bleiben müssen.

BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13 -