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Die Sinnhaftigkeit eines
Energieausweises wurde und wird in Fachkreisen weiter diskutiert. Aber er ist
Pflicht bei Abschluss von Kauf- und Mietverträgen. Was aber ist, wenn dieser
falsch ist ?
Der Beklagte ließ, auch Hinweis
des Maklers, durch einen Sachverständigen einen Energieausweis für sein 1934 erbautes
Einfamilienhaus erstellen und überließ diesen sodann dem klagenden Käufer vor
Vertragsabschluss. Der Käufer selbst beauftragte einen Sachverständigen, der im
Hinblick auf die „abweichende energetische Situation“ die dadurch bedingte
Abweichung vom Verkehrswert auf rund € 22.000,00 und die jährlichen Heizkosten (ca.
€ 400,00/Jahr) schätzte. Die Klage des Käufers blieb in beiden Instanzen
erfolglos.
Das OLG Schleswig verwies u.a.
auf die Gesetzesmaterialien zur EnEV (BR-Drucks. 292/07, 118f), nach denen der
Energieausweis und dessen Inhalt Rechtswirkungen in Kauf- und Mietverträgen nur
entfalten, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum
Vertragsbestandteil machen. Zwingend für die Gewährleistung des Verkäufers
bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB der anzunehmende
Erklärungsinhalt nach §§ 133, 157 BGB. Da vorliegend der Energieausweis, der
überlassen wurde, selbst nur auf den informatorischen Charakter verweist, und
im übrigen der Verkäufer mangels Fachkunde die Angaben auch kaum hätte prüfen
können. Auch wäre im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der
Verkäufer würde dann nur haften, wenn er arglistig gehandelt hätte, also
insbesondere durch Manipulation der Grundlagen und des Inhalts des
Energieausweises; weiterhin könnte der Käufer auch den vom Verkäufer beauftragten
Sachverständigen aus einem Vertrag zu Gunsten Dritter auf Schadensersatz in Anspruch
nehmen, wenn dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben würde.
OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 -
