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Samstag, 13. August 2016

Betriebskostenabrechnung und Umfang des Einwendungsausschlusses

Der BGH hat sich jetzt zum Umfang des Einwendungsausschlusses zu Betriebskosten durch den Mieter geäußert, auch soweit es sich dabei um Positionen handelt, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Er hat den Einwendungsausschluss auch hierauf erweitert.

Zwischen den Parteien bestand Streit über die Rückforderung gezahlter Betriebskosten durch die Mieter. Der Vermieter hatte die ihm von der WEG-Verwaltung überlassene Abrechnung,  die umlegbare Positionen mit einem Gesamtbetrag von € 2.541,24 und weiter ausdrücklich als nicht umlegbare Positionen (Instandhaltung, Verwaltung)  auswies, insgesamt € 3.894,41. Der beklagte Vermieter übernahm diesen Betrag in seinem Anschreiben an die klagenden Mieter und setzte noch die Grundsteuer hinzu; von dem Gesamtbetrag zog er Vorauszahlungen, die sich tatsächlich auf € 2.800,00 beliefen in Höhe von lediglich € 2.100,00 ab. Wegen der Fehler der Abrechnung endete diese nicht mit einem Guthaben der Mieter, sondern mit einer Forderung des Vermieters, die auch von den Klägern gezahlt wurde. Die Abrechnung betraf 2011 und datierte vom 12.07.2012. Später rügten die Kläger mit Schreiben vom 10.05.2014 Mängel der Abrechnung wegen nicht umlagefähiger Gemeinschaftskosten und wegen der Nichtberücksichtigung der vollständigen Vorauszahlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung führte zur Klageabweisung. Auf die zugelassene Revision hin wurden den Klägern die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten nebst Zinsen zugesprochen, im übrigen zurückgewiesen.

Der fehlende Rechtsanspruch der Kläger wegen der bei der Abrechnung nicht berücksichtigten weiteren Vorauszahlung von € 700,00 wurde vom BGH damit begründet, dass die Kläger diesen Mangel der Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. II S. 5 BGB vorgebracht hätten und sie daher gem. § 566 Abs. 3 S. 6BGB damit ausgeschlossen sind. Nach den benannten Bestimmungen obliegt es dem Mieter, mögliche Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des 12 Monats nach deren Zugang dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist ist er mit der Geltendmachung ausgeschlossen, es sei denn, er hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Bezüglich der weiteren Forderung in Bezug auf die in der Abrechnung enthaltenen nicht umlagefähigen Kosten sah der BGH vorliegend allerdings die Revision als begründet an. Zwar sei auch hier der Einwendungsausschluss grundsätzlich zu beachten. Insoweit verweist der BGH auf die bisher unterschiedliche Ansicht in Literatur und Rechtsprechung, meint aber, es könne hierfür in der Sache nichts anderes gelten als für die tatsächlich umlegbaren Kosten. Denn aus dem Gesetz ergäbe sich keine Beschränkung für den Einwendungsausschluss.

Vorliegend greife aber dieser Einwendungsausschluss nicht, da der Beklagte unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB gehindert sei, sich darauf zu berufen. Dies deshalb, da er seinem Schreiben die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beigefügt habe und in dieser die entsprechenden Kosten expressis verbis als nicht umlagefähig bezeichnet wurden;  damit habe aber der Beklagte bereits aus Sicht der Kläger mit der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm insoweit eine Forderung nicht zusteht und hieran sei er auch nach Ablauf der Frist des § 566 Abs. 3 BGB gebunden.


BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 -