Nachtragsliquidation nach Löschung der GmbH: Eintragung des Liquidators im Handelsregister

Die GmbH wurde 2006 gem. § 141a FGG wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht. In 2019 bestellte das Amtsgericht K. gem. § 66 Abs. 5 S. 2 GmbHG zum Liquidator mit dem Wirkungskreis des Nachtragsliquidators zur Vertretung der Gesellschaft hinsichtlich deren Eigentum an im Grundbuch verzeichneten Teileigentum. Im Hai 2021 beantragte K. seine Eintragung als Nachtragsliquidator im Handelsregister mit Hinweis darauf, dass das Grundbuch für Eintragungen ein Hindernis daran sähe, dass seine Vertretungsberechtigung nicht nach § 32 GBO nachgewiesen sei. Der Antrags wurde zurückgewiesen, ebenso die dagegen erhobene Beschwerde. Die zugelassene Rechtsbeschwerde führte aber zum Erfolg in der Sache.

In Literatur und Schrifttum sei umstritten, ob bei einer wegen Vermögenslosigkeit gelöschten Gesellschaft Liquidatoren ins Handelsregister eingetragen werden müssten. Hierzu vertrat der BGH die Ansicht, dass auch bei einer gelöschten GmbH nach § 67 Abs. 4 GmbHG die Liquidatoren von Amts wegen einzutragen seien, wenn sie vom Gericht ernannt worden seien und sich nach der Löschung herausstelle, dass Vermögen vorhanden sei, welches der Verteilung unterliege (§ 66 Abs. 5 GmbHG). § 67 Abs. 4 GmbHG erfasse auch die nach § 66 Abs. 5 GmbHG ernannten Liquidatoren und das Gesetz biete auch keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung. Der BGH wies aber auch darauf hin, dass es auch um die Publizierung des Liquidators gehen würde; schweige das Handelsregister, würde sich vielfach ein Gläubiger nicht veranlasst sehen ihre Forderungen geltend zu machen, die im Rahmen der Nachtragsliquidation befriedigt werden könnten.

Gegen die Eintragung könnten nur verfahrensökonomische Gründe sprechen. Vorliegend handele es sich um fünf Teileigentumsrechten mit einem Wert von 700.000,00 bis 750.000.000 Euro.  Es könne bei diesem Vermögen nicht die Rede davon sein, dass nur noch einzelne, schnell zu erledigende Abwicklungsmaßnahmen notwendig seien, die verfahrensökonomisch der Eintragung entgegenstehen könnten. Es würden gem. § 66 Abs. 5 GmbHG die §§ 68ff GmbHG grundsätzlich Anwendung finden, wonach der Liquidator zur Rechnungslegung (§ 71 Abs. 1, § 74 Abs. 1 S. 1 GmbHG) und zur Umsetzung der Teileigentumsrechte in Geld (§ 70 Abs. 1 GmbHG) verpflichtet sei. Er dürfe dazu auch neue Geschäfte eingehen (z.B. Beauftragung von Renovierungsarbeiten, Bestellung von Grundpfandrechten zur Kaufpreisfinanzierung). Die erforderliche Vertretungsmacht könne der Liquidator gegenüber dem Grundbuchamt nach § 32 GBO durch den Handelsregistereintrag nachweisem. Da ihm § 32 GBO die Möglichkeit zu dem entsprechenden Nachweis eröffne, käme es nicht darauf an, ob er (wie das Beschwerdegericht meinte) seine Vertretungsberechtigung auch durch eine Ausfertigung des Bestellungsbeschlusses nachweisen könne.

Auch käme es nicht darauf an, dass die Eintragung eine überschießende Vertretungsmacht gegenüber dem Bestellungsbeschluss darstellen könne. Denn die Eintragung nach § 67 Abs. 4 GmbHG habe nur deklaratorische Wirkung und seine Befugnis ergäbe sich aus dem Gesetz, wonach seine Vertretungsbefugnis nach § 71 Abs. 4, § 37 Abs. 2 GmbHG grundsätzlich unbeschränkt und unbeschränkbar sei.  

BGH, Beschluss vom 26.07.2022 - II ZB 20/21 -

Zum Substantiierungserfordernis bei Zeugenbenennung

Die Klägerin war im Empfang des von der Beklagten betriebenen Krankenhauses tätig. Im Januar teilte die Beklagte ihr mit, sie wolle sie im Früh- und Spätdienst eisnetzen. Unter Hinweis auf den Grad der Behinderung von 50 begehrte von der Beklagten als Arbeitgeberin, aus gesundheitlichen Gründen nur im Frühdienst eingesetzt zu werden; sie sei nicht in der Lage im Spätdienst bzw. im Wechsel im Früh- wie auch im Spätdienst tätig zu werden und verwies dazu auf Stellungnahmen ihrer behandelnden Ärzte. Eine entsprechende gesundheitliche Beeinträchtigung bestritt die Beklagte unter Verweis auf die Einschätzung ihrer Betriebsärztin. Das Arbeitsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der beklagten wurde zurückgewiesen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesarbeitsgericht (BAG) der Beklagten wurde das Berufungsurteil des Landesarbeitsgerichts (LAG) aufgehoben und der Rechtsstreit an dieses zurückverwiesen.

Mit der Nichtzulassungsbeschwerde machte die Beklagte die Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 GG) geltend, da das LAG  von der Vernehmung der von ihr als sachverständigen Zeugin benannten Betriebsärztin abgesehen habe.

Das BAG verwies auf die Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 14.01.2020 - VI ZR 97/19 - und vom 15.10.2019 - VI ZR 377/18 -), demzufolge ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG vorläge, wenn das Gericht die an eine hinreichende Substantiierung zu stellenden Anforderungen überspanne und deshalb den Beweis nicht erhebe. § 373 ZPO würde von der Partei, die die Zeugeneinvernahme beantrage, verlangen, den Zeugen zu benennen und die Tatsachen zu bezeichnen, über die der Zeuge vernommen werden soll. Es verlange von der Partei nicht sich dazu zu äußern, welche Anhaltspunkte sie für die Richtigkeit der in das Wissen des Zeugen gestellten Behauptung habe. Die Substantiierungspflicht eines Sachvortrags hänge vom Kenntnisstand der Partei ab (BGH, Urteil vom 14.01.2020, aaO.). Die Partei sei nicht verpflichtet, Ermittlungen von ihr unbekannten Umständen (oder solchen Umständen, die ihr unbekannt sein könnten) vorzunehmen.

Das LAF sei, ohne die Zeugin zu vernehmen, davon ausgegangen, dass die Zeugin nur Schlussfolgerungen tätigen könne, die für die Überzeugungsfindung des Gerichts nicht erheblich seien, da die Beklagte nicht mitgeteilt habe, auf welchen Tatsachen die Schlussfolgerungen beruhen würden. Darin läge der Gehörsverstoß, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass das LAG nach deren Vernehmung zu der Überzeugung (§ 286 ZPO) gelangt wäre, dass der Einsatz der Klägerin im Spätdienst bzw. im Wechsel zwischen Früh- und Spätdienst möglich ist.

Das BAG wies ergänzend darauf hin, dass die Klägerin die Betriebsärztin von ihr Schweigepflicht befreien müsse, du für den Fall, dass sie dies unterlässt, dieser Umstand im Rahmen der Beweiswürdigung durch das LAG im Rahmen des § 286 ZPO berücksichtigt werden müsse.

Anmerkung: Nach dem Inhalt des Beschlusses des BAG bezog sich die Klägerin lediglich auf schriftliche Gutachten behandelnder Ärzte, die Beklagte auf das Zeugnis des Betriebsarztes. Bei allen Ärzten handelte es sich um sachverständige Zeugen, wobei die schriftlichen Angaben der die Klägerin behandelnden Ärzte allenfalls als Privaturkunden im Verfahren verwertet werden können (§ 416 ZPO). Die unterschriebene Privaturkunde bezeugt aber grundsätzlich nur, dass sie von dem unterschreibenden Aussteller stammt, nicht deren inhaltliche Richtigkeit (anders öffentliche Urkunden, § 418 ZPO). Ein sachverständiger Zeuge ist auch nur Zeuge, nicht Sachverständiger gem. §§ 402 ff ZPO. Der sachverständige Zeuge ist nicht berufen, Schlussfolgerungen zu ziehen, sondern kann aufgrund seines Sachverstandes nur die Grundlagen klären, die dann letztlich von einem Sachverständigen zu würdigen wären. Mithin könnte nach der Beweiserhebung durch die als Zeugin benannte Betriebsärztin lediglich geklärt werden, welche gesundheitlichen Einschränkungen es bei der Klägerin gibt, dürfte aber nicht geklärt werden, ob dies auch einem Spät- oder Wechseldienst entgegensteht. Dies wäre letztlich durch ein Sachverständigengutachten zu klären. Bestreitet zudem die Beklagte die Richtigkeit der Feststellungen und die Richtigkeit der Schlussfolgerungen in den von der Klägerin vorgelegten ärztlichen Stellungnahmen, wäre die Klägerin auch hier beweisbelastet für die Richtigkeit, wobei auch insoweit wiederum für die Schlussfolgerung an sich ein Sachverständigengutachten erforderlich wäre.

BAG, Beschluss vom 06.04.2022 -5 AZN 700/21 -

Der Dorfladen als eingetragener (Ideal-) Verein, § 21 BGB

Die Beteiligten zu 2. und 3. meldeten den Verein „-Laden“ beim zuständigen Amtsgericht in das Vereinsregister an. In der Satzung war in der Präambel festgehalten, dass sich Bürger zusammengeschlossen hätten, um in einem bestimmten Ortsteil „nachhaltige Einkaufsmöglichkeiten“ zu schaffen und soziale Funktionen für das Miteinander am Ort zu übernehmen. In § 2 wurde als Zweck die Verbesserung der Grundversorgung der Bevölkerung mit Dingen des täglichen Bedarfs und eine damit verbundene Erhöhung der Lebensqualität in dem Ort benannt; weiter heißt es, der Verein ermögliche durch den betrieb des Ladens die Belebung der Dorfmitte und schaffe Raum für weitere Aktivitäten wie Tauschbörse oder Austauschplattform.

Das Amtsgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, es handele sich nicht um einen Idealverein nach § 21 BGB, sondern um einen wirtschaftlichen Verein nach § 22 BGB. Der dagegen eingelegten Beschwerde half das Amtsgericht nicht ab. Das OLG Stuttgart hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verwies den Antrag zur erneuten Verbescheidung durch das Amtsgericht an dieses zurück. Entgegen der Ansicht sah das OLG in dem Verein einen Idealverein.

Entscheidend sei für die Unterscheidung, ob der Verein einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb betreibe. Dies sei dann anzunehmen, wenn der Verein über den vereinsinternen Bereich hinausgehend planmäßig auf Dauer eigenunternehmerische Tätigkeiten zur Schaffung vermögenswerter Vorteile für den Verein oder dessen Mitglieder entfalte. Anders sei dies nur, wenn es sich dabei um eine Nebentätigkeit gegenüber der nichtunternehmerischen Tätigkeit handele.

Auch nach Ansicht des OLG betreibe dieser Verein mit dem Vertrieb von Lebensmitteln eine unternehmerische Betätigung, da er Leistungen am Markt anbiete und am Wirtschafts- und Rechtsverkehr wie ein Unternehmer teilnehme. Dass sich der Verein nach der Satzung nur an seien Mitglieder wende, ändere an der entsprechenden Feststellung nichts. Nach der sogen. Kita-Rechtsprechung des BGH sei aber eine wirtschaftliche Betätigung eintragungsunschädlich, solange dies zur Verfolgung des ideellen Vereinszwecks erfolge (BGH, Beschluss vom 16.05.2017 - II ZB 7/16 -). Ebenso sei unschädlich, wenn der ideelle Zweck direkt durch die wirtschaftliche Betätigung erfüllt würde (BGH aaO.).

Dies träfe auf den Verein „-Laden“ zu. Die wirtschaftliche Betätigung sei nicht Haupt- oder Selbstzweck, sondern dem ideellen Zweck untergeordnet. Deutlich würde dies bereits aus der Präambel, wonach durch den betrieb des Dorfladens in der Dorfmitte eine nachhaltige Einkaufsmöglichkeit und gleichermaßen („ebenso“) ein gemeinschaftliches Miteinander ermöglicht werden sollte. § 2 (Zweck) der Satzung sähe unter Z. 5 vor, der Laden solle die Versorgung mit überwiegend regionalen, saisonalen, biologischen und möglichst gering verpackten Lebensmitteln sicherstellen du bezwecke eine Belebung der Dorfmitte sowie die Ermöglichung von sozialen Aktivitäten (Tauschbörse, Austauschplattform). Das in der ergänzenden Darlegung auf Nachhaltigkeit und Regionalität ausgelegte Konzept ließe sich an Hand eines Lieferantenbuchs und Lieferantenpatenschaften durch Mitglieder im Hinblick nachvollziehen.

Schließlich würden die erwirtschafteten Mittel für den Vereinszweck verwandt und es erfolge keine erkennbare Gewinnausschüttung; der Verein bleibe nichtwirtschaftlich, solange er mit dem Geschäftsbetrieb nur seine Kosten erwirtschafte.

Das OLG schient aber erkannt zu haben, dass die von ihm vorgenommene Abgrenzung nur eine schmale Differenzierung in der Bandbreite zum wirtschaftlichen Verein belässt. Der Dorfladen hat Kosten (wie Miete, Mietnebenkosten, Versicherungen, ggf. Personalkosten pp., weshalb auch über solche Kosten eine Gewinnrealisierung ermöglicht werden kann, wenn nämlich eine Personenidentität zwischen Vermieter, Verkäufer, Lieferant pp. und Mitgliedern besteht (was hier wohl im Einzelnen auch vom OLG nicht geprüft wurde). Wohl um die vorstehenden Erwägungen zur Unterscheidung des wirtschaftlichen vom nichtwirtschaftlichen (also Ideal-) Verein zu stützen, verwies das OLG abschließend darauf, dass sich für ihn  nicht ergäbe, dass der Verkauf von Waren des täglichen Lebens (insbesondere von Lebensmitteln) im Vordergrund stünde, vielmehr das Betreiben des Ladens dem ideellen Hauptzweck einer auf diversen Ebenen nachhaltig gestalteten, dem sozialen Miteinander dienenden und fördernden dörflichen Versorgungsform zuzuordnen sei, weshalb es unerheblich sei, ob der Geschäftsbetrieb in Konkurrenz zu anderen Anbietern trete. Wettbewerbsrechtliche Erwägungen seien nicht relevant (BGH aaO.).

Anmerkung: Vom Grundsatz ist den Erwägungen des OLG zu folgen. Alleine der Geschäftsbetrieb als solcher ist für die Abwägung, ob ein wirtschaftlicher Verein iSv. § 22 BGB oder ein nicht wirtschaftlicher Verein (§ 21 BGB, Idealverein) vorliegt nicht ausschlaggebend, wenn der Geschäftsbetrieb nicht um seiner selbst Willen betrieben wird, sondern dem ideellen Zweck des Vereins zu dienen bestimmt ist.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.01.2022 - 8 W 233/21 -

WEG: Beschluss zum Verbot der Nutzung der Tiefgarage mit E-Autos

Die E-Mobilität ist auch in der Rechtsprechung angekommen. So hat sich schon mancher die Frage gestellt, wie leicht ein E-Autos Feuer fangen kann und wie schwer es ist, dieses zu löschen. Und die weitergehende Frage daraus ist, ob das Fahrzeug in einer (Tief-) Garage geparkt werden sollte oder nicht. Das AG Wiesbaden musste sich nun damit auseinandersetzen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss das Abstellen von E-Autos in Tiefgaragen verbieten kann. Dies wurde vom Amtsgericht verneint, welches damit den entsprechenden Beschluss für unwirksam erklärte. Es bleibt abzuwarten, ob andere Gerichte und Instanzgerichte dem folgen oder anders entscheiden.

Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der WEG und Klageerhebung wurde der der Wohnung des Klägers zugeordnete Tiefgaragenstellplatz von einem Mieter des Klägers für ein Hybrid-Fahrzeug genutzt. Nach dem angefochtenen Beschluss wurde das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage bis auf weiteres untersagt. Der Klägervertrat die Ansicht, der Eigentümerversammlung ermangele es an einer Beschlusskompetenz und zudem greife der Beschluss in sein Sondernutzungsrecht ein und verstoße gegen die gesetzgeberische Zielsetzung der Förderung der Elektromobilität. Die Beklagtenseite wies u.a. auf die Gefahr durch die Lithium-Ionen-Batterien hin, mit denen die Fahrzeuge betrieben würden und die sich entzünden könnten. Nicht nur sei die Dauer des Brandverlaufs länger als bei einem Benzinbrand, es könne nicht mit Löschschaum gelöscht werden und das Fahrzeug müsste von der Feuerwehr in einen Container zum Ausbrennen gezogen werden, wobei ein solcher Container nicht in die Tiefgarage verbracht werden könne, weshalb er mit einer weitergehenden Gefahr für das Gemeinschaftseigentum in der Tiefgarage ausbrennen müsse.

Das Amtsgericht bejahte die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gem. § 19 Abs. 1 WEG. Es handele sich danach vorliegend um Nutzungsreglungen des Gemeinschafts- und Sondereigentums. Zwar sei ein solcher Beschluss nichtig, wenn er das Sondernutzungsrecht aushöhle, doch würde diese Grenze durch den Beschluss nicht überschritten, da nur das Abstellen bestimmter Fahrzeuge untersagt würde.

Allerdings verstoße der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Gesetzgeber habe jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individuelles Recht auf Gestattung baulicher Maßnahmen gegeben, die dem Laden elektrisch beriebener Fahrzeuge dienen, § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Dieses Recht würde mit dem Beschluss ins Leere laufen. Die einzelnen Wohnungseigentümer könnten zwar die Installation einer Ladesäule erzwingen, sie dann aber nicht nutzen. Es läge damit ein Verstoß gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform vor. Vor diesem Hintergrund verstoße der Beschluss selbst dann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn man zugunsten der Beklagtenseite die besondere Brandgefahr von Elektrofahrzeugen als wahr unterstelle.

Anmerkung: Das Amtsgericht hat sich im Hinblick auf die Grundlage einer gesetzgeberischen Intention, der Norm des § 20 Abs. 2 WEG und den Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mit der Frage der akuten Brandgefahr und erhöhten Gefährdung des Gemeinschaftseigentums auseinandergesetzt. Zu fragen wäre hier, ob die gesetzgeberische Intention mit dem Grundrecht der Gewährleistung des Eigentum sin Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG vereinbar ist. Zwar steht dieses unter Gesetzesvorbehalt, Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Grundsätzlich gewährleistet Art. 14 GG einen verfassungsrechtlichen Schutz gegen staatliche Eingriffe in das Eigentum und gewährleistet einen effektiven Rechtsschutz. Danach dürfen solche Sachbereiche nicht der Privatrechtsordnung entzogen werden, die zum elementaren Bestand grundrechtlich geschützter Betätigung im vermögensrechtlichen Bereich gehören (BVerfG, Urteil vom 18.12.1968 - I BvR 638/64 -). Hier geht es gerade um diesen vermögensrechtlichen Bereich, wenn seitens der Eigentümergemeinschaft eine nicht kalkulierbare Gefährdung des Gemeinschaftseigentums bei Brand derartiger Fahrzeuge geltend macht. So wird teilweise vorgegeben, dass bei Parkern mit Hebebühne der untere Parker nicht unter den Fußboden der Garage gefahren werden darf, damit die Feuerwehr im Brandfall auch Zugriff hat. Der Brandschutz ist ein wesentliches Element des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens, gerade bei Mehrfamilienhäusern, auch in Bezug auf Tiefgaragen. So gilt es auch Regelungen zur Menge der Lagerung von brennbaren Stoffen in Garagen (vgl. 17 Abs. 4 bay. GaStellV). Es dürfte zumindest fraglich sein, ob hier die gesetzgeberische Intention der Förderung der Elektromobilität zu Lasten des Eigentum Dritter vorgeht. Damit hätte sich das Amtsgericht auseinandersetzen müssen.

AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 - 92 C 2541/21 -

WEG: Folgenbeseitigungsanspruch bei rechtskräftig für unwirksam erklärten Beschlüssen

1. Im Mai 2017 beschloss die Eigentümerversammlung der WEG die Erneuerung der Wohnungseingangstüren und die Vergabe des Auftrags an einen Handwerksbetrieb (unter Zahlung eines Vorschusses in Höhe von € 100.000,00). Der Beschluss wurde angefochten.

Während des laufenden gerichtlichen Anfechtungsverfahrenswurde der Beschluss aufgehoben und ein neuer Beschluss gefasst, der dann auch angefochten wurde und rechtskräftig aufgehoben wurde.

Der Handwerksbetrieb baute nur 31 Türen ein und stellte den Einbau der restlichen 92 Türen mit Hinweis auf das (zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossene) Anfechtungsverfahren ein.

Daraufhin fasste die Eigentümerversammlung den Beschluss, den Handwerksbetrieb unter Fristsetzung zum Einbau der restlichen Türen aufzufordern und nach Fristablauf vom Vertrag zurückzutreten, ferner ggf. den gezahlten Vorschuss gerichtlich geltend zu machen. Die Kläger des vorliegenden Verfahrens haben den Beschluss angefochten. Nachdem der Handwerksbetrieb die Türen nicht eingebaut hatte und zwischenzeitlich infolge der im Beschluss vorgesehen und durchgeführten Klage ein rechtskräftiges Versäumnisurteil gegen den Handwerksbetrieb auf Rückzahlung erging, wurde von den Parteien der Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und das Amtsgericht hatte nach § 91a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Er hatte den Beklagten die Kosten auferlegt, die dagegen sofortige Beschwerde einlegten.  Diese wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

2. Nach § 91a ZPO ist bei einem in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten Rechtsstreits vom Gericht nach billigen Ermessen nach dem Sach- und Rechtsstand des aktuellen Streitstandes zu entscheiden.

Der Verwalter sei gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. nach dem ursprünglichen Beschluss verpflichtet gewesen, den Beschluss umzusetzen, wobei diese Verpflichtung solange bestanden habe, bis der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG.  Der Verwalter sei mithin zur Beauftragung verpflichtet gewesen.

Die gerichtliche Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses wirke sich nicht auf das Vertragsverhältnis der WEG zum Handwerksbetrieb aus, da der Beschluss nur die interne Willensbildung der WEG beträfe.

Allerdings sei zu prüfen, ob nach Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses es immer noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, die Erfüllung des Vertrages vom Vertragspartner geltend zu machen. Innerhalb der WEG sei bestünde ein Folgenbeseitigungsanspruch mit der Folge, dass die Auswirkungen des unwirksamen Beschlusses soweit wie möglich rückgängig gemacht würden. Beträfe dieser Folgenbeseitigungsanspruch einen bereits abgeschlossenen Sachverhalt, habe die Gemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum, was bei einer entsprechenden Kosten-Nutzen-Analyse es auch rechtfertigen könne, von der Rückgängigmachung der Beschlussfolgen abzusehen. (Ob im Falle eines Absehens von der Rückgängigmachung Nachteile von Eigentümern auszugleichen seien, sei eine Frage des Einzelfalls, heute geregelt in § 14 Abs. 3 WEG).

Vorliegend seien die Baumaßnahmen rechtskräftig als nicht ordnungsgemäß eingestuft worden. Damit sei alles zu unternehmen, um eine Vertiefung des Zustandes im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu verhindern. Sei der unwirksame Beschuss noch nicht vollständig vollzogen, habe eine weitere Beschlussumsetzung zu unterbleiben. Darüber hinaus erfasse der Folgenbeseitigungsanspruch auch Verträge mit Dritten, die noch nicht vollständig tätig geworden seien. In diesem Fall müssten alle zumutbaren Anstrengungen unternommen werden, weitere Maßnahmen des Vertragspartners zu verhindern. Dazu gehöre das Anstreben einer einvernehmlichen Vertragsauflösung oder bei Werkverträgen (wie hier) auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 648a BGB.

Eine derartige Vertragsbeendigung sei aber nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Beschlusses gewesen, wonach dem Handwerksbetrieb zunächst eine Frist zur Leistungserbringung gesetzt werden sollte. Damit habe für die Gemeinschaft ein erhebliches Risiko bestanden, dass die beauftragten Arbeiten durchgeführt würden und diese der Gefahr ausgesetzt, die nutzlosen, gegebenenfalls im Rahmen der Folgenbeseitigung Arbeiten mit entsprechenden Aufwand rückabzuwickeln.

Der Umstand, dass es dazu infolge der endgültigen Arbeitseinstellung des Handwerksbetriebs nicht gekommen sei, ist nicht entscheidend. Abzustellen sei hier für die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses nicht der Schluss der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Verfahren, sondern der Kenntnisstand der Eigentümerversammlung bei der Beschlussfassung. Da zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar war, dass der Handwerksbetrieb seien Arbeiten endgültig einstellen würde und mithin die Gefahr der Erfüllung durch diesen bestanden habe, habe der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 23.11.2021 - 2-13 T 71/21 -

Wirksame Zustellung einer Unterbringungsgenehmigung nach FamFG und Fristenlauf

Das Amtsgericht ordnete mit am 30.01.2020 zur Post aufgegebenen Beschluss vom 23.01.2020 die geschlossene Unterbringung bis 23.01.2021 und zwei ärztliche Zwangsmaßnahmen der Betroffenen im Verfahren in Familiensachen und in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG)  an. Eine am 03.03.2020 beim Amtsgericht eingegangene Beschwerde wurden wegen Ablaufs der Rechtmittelfrist zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde führte zur Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts und zur Zurückverweisung an dieses.

Entgegen der Annahme des Landgerichts sei die Beschwerdefrist von einem Monat gem. § 63 Abs. 1 FamFG nicht abgelaufen gewesen. Die Frist würde erst mit Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses bei der Betroffenen zu laufen beginnen, § 63 Abs. 3 S. 1 FamFG, wobei die Bekanntgabe durch förmliche Zustellung (§§ 166ff ZPO) oder durch Aufgabe zur Post erfolgen könne (§ 14 Abs. 2 S. 1 FamFG). Das Gericht habe aber dann keine Wahlmöglichkeit zur Zustellungsart, wenn eine spezielle gesetzliche Regelung eine bestimmte Form vorschreibe, wie dies in § 41 Abs. 1 S. 2 FamFG vorgesehen sei, demzufolge wie hier anfechtbare Beschlüsse förmlich zuzustellen sind. Die Zustellung müsse in diesem Fall an den Betreuten selbst erfolgen; eine Ersatzzustellung an den Betreuer sei unzulässig (BGH, Beschluss vom 26.06.2019 – XII ZB 35/19 -). Wird die Form nicht eingehalten, werde die Beschwerdefrist nicht in Lauf gesetzt. Eine Heilung bei tatsächlichen Zugang bei der Betroffenen entspr. § 189 ZPO scheide aus, da dies zur Voraussetzung habe, dass das Gericht eine Zustellung jedenfalls angestrebt hätte (BGH, Urteil vom 29.03,2017 – VIII ZR 11/16 -). Würde aber wie hier bewusst von einer förmlichen Zustellung an der Betroffenen Abstand genommen und die Bekanntgabe mittels Post angeordnet, käme es auf den tatsächlichen Zugang nicht an.

Zum Zeitpunkt der Entscheidung durch den BGH im Rahmen der Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts war die Unterbringungsgenehmigung als auch die Genehmigung für die ärztlichen Zwangsmaßnahmen bereits abgelaufen. Von daher sei der betroffenen die Möglichkeit zu geben, im Rahmen der eingelegten Beschwerde ihren Antrag auf einen Feststellungsantrag iSv. § 62 FamFG  umzustellen.

BGH, Beschluss vom 16.06.2021 - XII ZB 358/20 -

Betreuung: Ärztliche Zwangsmaßnahmen und Anforderung an gerichtliche Genehmigung

 

Die Betroffene war 73 Jahre und litt an einer katatonen Schizophrenie. Sie geriet hierbei in akute katatone Zustände mit lebensbedrohlichen Stoffwechselentgleisungen. Ihr Betreuer beantragte beim Amtsgericht (AG) ihre Unterbringung sowie Zwangsbehandlung mit Risperidon pp. sowie regelmäßige Blutentnahmen, was vom Amtsgericht für die Zeit bis längstens 21.01.2020 mit der Maßgabe genehmigt wurde, erforderlichenfalls auch mechanische Fixierungen vorzunehmen. Die Betroffene erhob erfolglos Beschwerde zum Landgericht (LG), welches lediglich anstelle der Zwangsmaßnahmen also solche die Einwilligung in diese durch den Betreuer genehmigte. Mit der Rechtsbeschwerde machte die Betroffene geltend, dass sie – soweit es die Zwangsbehandlung betreffe – in ihren Rechten verletzt würde.  

Da zum Zeitpunkt der Entscheidung durch den BGH der zeitliche Rahmen der Entscheidung abgelaufen war, führte die Rechtsbeschwerde zu nunmehr beantragten Rechtswidrigkeitsfeststellung entsprechend § 62 FamFG.

Der BGH rügte die Beschlussformel bei der Genehmigung durch Amts- und Landgericht. Diese müsse nach § 323 Abs. 3 FamFG eine Einwilligung in eine ärztliche Zwangsmaßnahme oder bei deren Anordnung Angaben darüber enthalten, dass diese Zwangsmaßnahme unter der Verantwortung eines Arztes erfolge und entsprechend zu dokumentieren sei. Dies sei nicht lediglich eine Klarstellung im Tenor. Vielmehr würde durch den Beschlusstenor die Rechtmäßigkeit der ärztlich durchzuführenden Zwangsmaßnahme unabhängig von Bedingungen aus dem zivilrechtlich zu beurteilenden Behandlungsvertrag daran geknüpft, dass diese Vorgaben auch erfüllt würden.

Dieser zwingenden Anforderung habe der Beschluss des AG nicht entsprochen. Das LG habe damit die Beschwerde ohne Hinzufügung der nach § 323 Abs. 2 FamFG erforderlichen Angaben zur Durchführung und Dokumentation in Verantwortung eines Arztes nicht zurückweisen dürfen. Dieses Unterlassen führe dazu, dass die Anordnung insgesamt gesetzeswidrig sei und damit die Betroffene in ihren Rechten verletzt worden sei.

Das berechtigte Interesse an der Feststellung der Rechtwidrig ergäbe sich trotz Zeitablaufs aus dem schwerwiegenden Grundrechtsengriff, § 62 Abs. 2 Nr. 1 FamFG.

BGH, Beschluss vom 30.09.2020 - XII ZB 57/20 -

WEG: Beschluss über Vertragsstrafe und einstweilige Verfügung

 

Im Kern ging es in dem Verfahren um einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Verbot zum Füttern von Vögeln ausgesprochen wurde und bei Zuwiderhandlung eine Vertragsstrafe von € 400,00 angedroht wurde. Die Antragssteller haben den Beschluss angefochten und begehrte im Wege eines einstweiligen Rechtsschutzes die Aussetzung des Beschlusses, Das Amtsgericht hatte den Antrag abgewiesen. Das Rechtsmittel war teilweise erfolgreich, insoweit der Beschluss über die Vertragsstrafe bis zu einer Entscheidung über die Hauptsache einstweilen ausgesetzt wurde.

Anders als das Amtsgericht ging das Landgericht davon aus, dass ein Verfügungsgrund im Hinblick auf die Anordnung einer Vertragsstrafe vorliegen würde. Dabei wies es darauf hin, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer bis zu einer Ungültigkeitserklärung durch ein Gericht wirksam und vollziehbar seien, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG. In Ansehung dieser Wirkung könne die Vollziehung von Beschlüssen für die Zeit des Anfechtungsverfahrens nur dann ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht würde, dass im Einzelfall das Interesse der Anfechtenden überwiegen würde und eine fehlende Aussetzung wegen irreversibler Schäden nicht zumutbar sei oder die Rechtswidrigkeit derart evident sei, dass es dafür keiner Prüfung im Hauptsacheverfahren mehr bedürfe. Letzteres nahm das Landgericht an. Es würde an einer Beschlusskompetenz für die Anordnung von Vertragsstrafe ermangeln. Dies sei bereits vom BGH im Hinblick auf die Regelung in § 21 Abs. 7 WEG entschieden worden (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18 -).  Dort habe der BGH klar ausgeführt, dass die dem entgegenstehende Gesetzesbegründung im vorrangigen Wortlaut der Norm keine Stütze finde.

Da damit die Regelung im Hinblick auf die Vertragsstrafe eindeutig nichtig sei, würde auch kein Vollzugsinteresse daran bestehen können, da nichtige Beschlüsse ipso jure keine Wirkung entfalten würden (BGH, Urteil vom 22.07.2011 - V ZR 245/09 -). Da die Antragssteller behaupteten, mindestens einmal wöchentlich einen Verstoß gegen das Verbot der Vogelfütterung zu begehen, mithin nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Beschluss zur Vertragsstrafe vollzogen würde (wozu der Verwalter nach § 27 Nr. 1 WEG gehalten wäre) ließe sich nicht ausschließen, dass die Antragsteller Forderungen in erheblicher Höhe ausgesetzt sein könnten, was den Verfügungsgrund begründe.

Nicht entsprochen wurde dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zum Verbot der Vogelfütterung. Hier handele es sich um eine Änderung der Hausordnung. Weder ließe sich eindeutig erkennen, dass es insoweit an einer Beschlusskompetenz ermangeln könne noch sei klar, dass der Beschluss nicht hinreichend bestimmt sei.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20 -

Klagebefugnis des Wohnungseigentümers zur Umsetzung von Beschlüssen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Kläger angehörten, hatte in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 beschlossen, der Beklagte als Verwalter solle im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Klage gegen die frühere Verwalterin auf Neuerstellung der Jahresabrechnungen 2009 bis 2012 erheben. Der Beklagte setzte dies aber nicht um. Daraufhin haben die Kläger (nach vorangegangener anwaltlicher Mahnung) mit am 19.07.2016 bei Gericht eingegangener und am 22.07.2016 dem Beklagten zugestellter Klage beantragt, den Beklagten zur Beauftragung eines Anwalts zu verpflichten, der für die Gemeinschaft Klage mit dem Ziel der Erstellung der Einzel- und Gesamtjahresabrechnungen 2009 bis 2012 erhebt. Am Tag vor Zustellung der Klage (also am 21.07.2016) gegen den Beklagten bei diesem fasste allerdings die Eigentümergemeinschaft den (in der Folge von den Klägern angefochtenen) Beschluss, nach dem unter Aufhebung des Beschlusses vom 14.12.2015, der alten verwalterin eine Frist zur Abrechnung gesetzt werden sollte und für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist eine Ersatzvornahme angedroht werden sollte.

Auf die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 21.07.2016 wurde dieser mit Urteil vom 09.01.2017 für ungültig erklärt. Sodann hatte das Amtsgericht der gegen den Beklagten gerichteten Klage stattgegeben. Nachdem nunmehr auf Veranlassung des Beklagten die erstrebte Klage gegen die frühere Verwalterin erhoben wurde, erklärten die Kläger (im Berufungsverfahren) die Hauptsache für erledigt. Der Beklagte widersprach dem. Das Landgericht erlegte dem Kläger mit dem mit der (zugelassenen) Revision angefochtenen Urteil die Kosten auf. Die Revision wurde zurückgewiesen.

Die einseitige Erledigungserklärung der klagenden Partei führt dazu, dass das Gericht nicht im beschlussweg gem. § 91 a ZPO über di Kosten entscheiden kann, sondern durch Urteil darüber zu entscheiden hat, ob sich die Hauptsache erledigt hat oder nicht. Die Erledigung sei vom Berufungsgericht vorliegend unter Auferlegung der Kosten auf den Beklagten zu Recht angenommen worden.

Entscheidend war hier, dass ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter nach Auffassung des BGH die Umsetzung eines Beschlusses verlangen kann. Der Verwalter habe gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen, Dies resultiere aus dem Anspruch jeden Wohnungseigentümers, und diese Pflicht könne jeder Wohnungseigentümer gerichtlich gegen den Verwalter geltend machen.

Der Annahme, die Klage sei ursprünglich zulässig und begründet gewesen, würde hier der Beschluss vom 21.07.2017 nicht entgegenstehen. Zwar sei dieser Beschluss über eine abweichende Vorgehensweise gegen die frühere Verwalterin verbindlich gewesen, da eine Beschlussanfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung begründe, § 23 Abs. 4 S. 2 BGB. Allerdings wäre ausreichend, wenn zwar die Klage bei Erhebung der Klage nicht zulässig und begründet sei, aber zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses (BGH, Urteil vom 06.12.1984 - VII ZR 64/84 -). Dies sei vorliegend der Fall: Das erledigende Ereignis läge in der Umsetzung des Beschlusses vom 14.12.2015 durch den beklagten. Diese Pflicht sei mit Rechtskraft des den Beschluss vom 21.07.2016 für ungültig erklärenden Urteils wieder aufgelebt.  

Praxishinweis: Wird ein Beschluss, dessen Umsetzung ein Wohnungseigentümer gerichtlich geltend macht, vor Zustellung der Klage aufgehoben, kann der Wohnungseigentümer die Klage mit Verweis auf § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO („Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.“) die Klage zurücknehmen und ebenso wie bei einer Erledigung des Hauptsache nach Rechtshängigkeit (§ 91a ZPO) die Kostentragung der Beklagtenseite begehren.  

BGH, Urteil vom 15.02.2019 - V ZR 71/18 -

WEG: Nichtiger Beschluss zu Vertragsstrafen (bei Verstoß gegen Vermietungsverbot)

Nach der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedarf es zur Ausübung eines Berufs oder eines Gewerbebetriebs in einer Wohnung sowie für eine Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung  der Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 wurde mit Stimmenmehrheit ein Beschluss gefasst, wonach der betroffene Eigentümer bei einem unterlassenen Zustimmungsverlangen zu einem Mietvertrag an die Gemeinschaft einen „Ausgleichsbetrag“ von € 500,00 bzw. einen höheren Betrag (gestaffelt nach Monaten der Gebrauchsüberlassung, bis max. € 4.000,00) zahlen muss. Nachdem der Beklagte ohne Zustimmung des Verwalters seine Wohnung in mehreren Fällen kurzzeitig vermietet hatte, begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft als Klägerin die Zahlung einer Vertragsstrafe von € 2.000,00.  Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht hat im berufungsverfahren das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin wurde vom BGH zurückgewiesen.

Sei eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch Vereinbarung einer Beschlussfassung unterworfen, so der BGH, fehle es der Eigentümerversammlung an einer notwendigen Beschlusskompetenz, § 23 Abs. 1 WEG. Ein gleichwohl gefasster Beschluss sei zwingend nichtig (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 305/16 -). Einzig mögliche Grundlage für eine Beschlusskompetenz könne vorliegend § 21 Abs. 7 WEG sein. Danach wäre die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand durch Stimmenmehrheit möglich. Nach der Gesetzesbegründung würde die Regelung einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung nach einer beispielhaften Erläuterung zulässig sein, wohingehend die Literatur mehrheitlich diese Erwägung in der Begründung als Versehen einstuft und die Beschlussregelung in diesem Fall mit dem Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG unvereinbar halte.

Nach Ansicht des BGH würde sich hier die Vertragsstrafe auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen beziehen und Verstöße sanktionieren. Derartige Fallgestaltungen würden aber von § 21 Abs. 7 WEG nah dem eindeutigen Wortlaut nicht erfasst. Vielmehr ergäbe sich hier, dass es lediglich um Zahlungspflichten gehen würde, nicht um Unterlassungsansprüche. Es handele sich auch nicht um verzugsfolgen, da der Verstoß gegen Unterlassungspflichten nicht den Eintritt des Verzugs sondern regelmäßig die Unmöglichkeit zur Folge habe. Es würde für die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht an einen Verzug, sondern an die Zuwiderhandlung angeknüpft.

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 105/18 -

Zur Klagebefugnis einzelner Eigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen

Es kommt nicht häufig, aber immer wieder vor, dass der Verwalter einen Beschluss nicht durchführt, der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde. Vorliegend hatte der klagende Wohnungseigentümer begehrt, die Ursache von Wassereinbrüchen in den Kellerräumen seiner Eiigentumseinheit festzustellen. Dieser Antrag sei, so das Landgericht, bereits deshalb zurückzuweisen, als der Beschluss dahin gegangen wäre, allgemein die Ursache eines Wassereinbruchs im Keller festzustellen.  Allerdings begnügte sich das Landgericht (LG) nicht damit, eventuell auch vor dem Hintergrund, dass nach einem notwendigen Hinweis der Kläger seinen Klageantrag entsprechend geändert hätte.

Im Kern weist das LG in seinem Beschluss nach § 91a ZPO fest (im Laufe des Verfahrens erledigte sich die Hauptsache durch Vornahme des Verwalters) darauf hin, der Kläger sei nicht klagebefugt gewesen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 sei der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet und hafte auch dieser gegenüber. Von daher sei es Aufgabe des Verbandes, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen durchzusetzen. Auch wenn der Vertrag Schutzwirkungen zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer enthalte, ergäbe sich daraus nichts anderes. Zwar könne der einzelne Miteigentümer eigene Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter durchsetzen (BGH im Urteil vom 02.10.1991 - V ZB 9/91 -), doch ließe sich daraus keine Befugnis herleiten, den dem Verband zustehenden Erfüllungsanspruch geltend zu machen. Daher müsse der einzelne Eigentümer darauf hinwirken, dass der Verband tätig wird, wozu gegebenenfalls ein Rechtsanspruch aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis bestünde.

Als praktische Erwägung fügt das LG noch an, dass es auch häufig streitig sein könne, ob der Beschluss umfassend umgesetzt wäre. Darüber aber müsste der Verband entscheiden und könne dies nicht der einzelne Eigentümer.

Anmerkung: Die Entscheidung bezieht sich auf eine ähnliche Entscheidung des LG Hamburg vom 02.03.2016 – 318 S 22/15 -, in dem es um die Einholung von zwei Angeboten und die Auftragserteilung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ging. Allerdings überzeugt weder die Entscheidung des LG Hamburg noch die hier besprochene Entscheidung des LG Frankfurt am Main. Insoweit verkürzt das LG die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG. Ausdrücklich heißt es in § 27 Abs. 1 vor der enumerativen Aufzählung der Pflichten des Verwalters, dass dieser „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei“ u.a. (Nr. 1) Beschlüsse durchzuführen. Der Wortlaut begründet mithin einen eigenen Rechtsanspruch des Verwalters. Warum das LG hier den Wortlaut quasi amputiert, wird in der Entscheidung nicht ausgeführt. Auch die „praktische Erwägung“ des LG ist da nicht weiterführend: Ob der Beschluss vollständig durchgeführt wurde, müsste (sollte sich bei einer vom LG angedachten Abstimmung keine Einstimmigkeit finden) möglicherweise im Hinblick auf einen gegen diesen Beschluss erhobene Klage ohnehin vom Gericht geklärt werden. 

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 15.02.2017 - 2-13 S 128/16 -

WEG: Instandhaltungsrücklage und Sachverständigenkosten

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Der BGH musste sich im Rahmen eines Rechtsbeschwerdeverfahrens mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Zahlung an einen zur Trittschallmessung  beauftragten Sachverständigen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden darf. Der Kläger hatte einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten, mit dem die Beauftragung eines Sachverständigen zur Trittschallmessung zwischen der Wohnung des Klägers und einer darunter liegenden Wohnung zu einem Betrag von bis zu € 1.500,00 zu Lasten der Instandhaltungsrücklage beschlossen wurde.

Die Klage wurde abgewiesen. Die Berufung und die Rechtsbeschwerde hatten keinen Erfolg.

Der BGH sah keine Veranlassung zur Annahme, da es sich hier nicht um eine klärungsbedürftige Rechtsfrage handeln würde. Es wäre in der Vergangenheit bereits entschieden, dass der Verwalter seine Vergütung nicht aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen dürfe (OLG Düsseldorf NZM 2006, 628). Damit sei der vorliegende Sachverhalt nicht vergleichbar; vorliegend ginge es um die Kosten für eine Trittschalldämmung um daran festzustellen, ob und in welchem, Umstand das Gemeinschaftseigentum instand gesetzt werden müsse. Der Sachverhalt würde auch nicht die grundsätzliche Frage aufwerfen, ob (und unter welchen Voraussetzungen) Sachverständigenkosten stets aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden könnten (dies negierend OLG Frankfurt MDR 1974, 848). Vielmehr behandle der vorliegende Sachverhalt lediglich die in Rechtsprechung und Literatur bisher bejahte Frage, ob die Kosten für die Feststellung des Instandsetzungsbedarfs aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden dürfen (z.B. OLG München ZMR 2006, 311).

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 – V ZB 78/14 -

Wohnungseigentum: Beschluss zum Verschließen der Haustür

Das Sicherheitsbedürfnis in Mehrfamilienhäusern führt zu Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren rechtliche Grundlagen schon vom tatsächlichen fraglich sind. So hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss  (als Maßnahme der Hausordnung) beschlossen, dass die Hauseingangstür nachts von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten ist. Dafür mag man noch Verständnis aufbringen. Problematisch wird aber ein Verschließen dann, wenn die Tür nicht mit einem System versehen wird, bei dem möglicherweise flüchtende Bewohner ohne Nutzung eines Schlüssels aus dem Haus kommen können (Panikschloss). Obwohl sogar in der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, über entsprechende Haustürschließsysteme gesprochen wurde, beschränkte sich der Beschluss auf das einfache Verschließen der Haustür.

Das LG Frankfurt hat die Gültigkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung geprüft. Es wies darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend eine entsprechende Klausel in Mietverträgen als unzulässig angesehen wird, wenn nicht dafür Sorge getragen wird, dass ein Herauskommen auch ohne Schlüssel möglich ist, Zwar sei das Interesse, die Haustür aus Sicherheitsgründen verschlossen zu halten, anzuerkennen, doch müsse eine Abwägung der Interessen im Hinblick auf die Gefahr im Brandfall erfolgen. Dadurch sei das Ermessen der Wohnungseigentümer bei dem vorliegenden Beschluss, der dieser Gefahr nicht begegnet, deutlich überschritten und der Beschluss für unwirksam zu erklären. Die vorangegangene, die Klage abweisende Entscheidung wurde entsprechend abgeändert.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Wohnungseigentum: Mitarbeitsverpflichtung qua Mehrheitsbeschluss ?

In Abänderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beschloss die Mehrheit der

Eigentümer, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen im Hinblick auf ihre Sondernutzungsflächen selbst die erforderlichen Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten vornehmen müssten und die dafür erforderlichen  Kosten zu tragen haben. Die dagegen erhobene Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses hatte ( im zugelassenen Revisionsverfahren) vor dem BGH Erfolg.

Der BGH wies darauf hin, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung und –setzung von Gemeinschaftseigentum (um welches es sich auch noch bei Sondernutzungsflächen handelt) vom Gesetz den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit obliegt, nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Damit aber ist kein Wohnungseigentümer zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet; die Wohnungseigentümer haben lediglich für die Kosten aufzukommen.

Der BGH prüft auch, ob sich hier aus der (originären) Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes ergibt. Denn häufig werden schon bei Begründung einer WEG die Pflichten für das Sondernutzungsrecht dem Berechtigten auferlegt, was vorliegend nicht der Fall war. Auch die Möglichkeit, die Pflichten in einer späteren Vereinbarung der Eigentümer (also nicht im Beschlussweg) anders zu regeln, erfolgte hier nicht.

Die Frage, ob gegebenenfalls der Beschluss isoliert bezüglich der Kosten Bestand haben könnte, prüfte der BGH nicht. Er ging von der Einheitlichkeit des Beschlusses aus, weshalb es darauf nicht ankommen konnte.

Prozessual hielt der BGH fest, dass zwar die Kläger die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses beantragt hätten. Doch hielt er fest, dass  - nach seiner ständigen Rechtsprechung (grundlegend seit BGHZ 182, 307, 314ff) dies die Feststellung der Nichtigkeit nicht hindert, da ein endgültig unwirksamer Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolge einem nichtigen Beschluss gleichstehe.

BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -

WEG: Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer

Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 -  VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).

Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. In dem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ angenommen.

Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -).  Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. 

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13 -