Die Beklagten mieteten ein älteres
Reihenhaus, deren Eigentümerin jetzt die Klägerin (eine
Entwicklungsgesellschaft) wurde. Sie beabsichtigte umfangreiche bauliche
Maßnahmen, so u.a. eine Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte,
Austausch von Fenstern und Türen, Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im
Bereich des Schornsteins, Verlegung von Leitungen unter Putz, Veränderung des
Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, Ersetzung der vorhandenen Heizung durch
eine Gasetagenheizung, Ausbau sanitärer Einrichtungen und Einbau einer neuen
Badewanne und Dusche, Neuverfliesung des Bodens Herstellung von Anschlüssen für
Waschmaschine bzw. Spülmaschine, Errichtung eines Wintergratens mit Durchbruch
zur (neuen) Wohnküche, Entfernung der Drempelwände und Ausbau des Spitzbodens
über dem Dachgeschoss, Herstellung einer Terrasse, . Durch die Umbaumaßnahmen
sollte sich die Kaltmiete von bisher € 463,62 auf € 2.149,99 erhöhen. Für die
Maßnahmen waren zwei Wochen vorgesehen. Die Beklagten verweigerten dies und die
Klägerin klagte auf Duldung einschließlich des Abrisses einer Veranda an der Gartenseite
des Hauses und Entfernung einer von den Beklagten 1992 eingebauten Gasetagenheizung.
Klage und Berufung gegen das
klageabweisende Urteil blieben erfolglos. Dagegen richtet sich die
Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zum BGH. Sie wurde zurückgewiesen.
Auf die im Mietvertrag enthaltene
Klausel, nach der solche „Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zwar
nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters
vorgenommenen werden“ dürften, hat das Berufungsgericht die Unklarheitenregelung
des § 5 AGBG (heute: § § 305c Abs. 2 BGB) dahingehend angewandt, dass im Umkehrschluss
nur zumutbare Maßnahmen erfolgen dürften, die für den Mieter also unwesentliche
Beeinträchtigungen abfordern. Auch habe das Berufungsgericht zutreffend
angenommen, dass der Mietvertrag abschließend regele, dass eine Modernisierung
ohne freiwilliges Einverständnis des Mieters nicht möglich sei. Dem folgt der
BGH nicht. Es stützt sich, wie bereits
das Amtsgericht, auf die maßgeblichen Vorschriften der §§ 555a Abs. 1 und 555d
Abs. 1 BGB.
Die Klägerin habe zwar in ihrem Gesamtkonzept
nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandsetzungsmaßnahmen, allerdings nicht
zu erkennen gegeben, dass sie deren Duldung losgelöst vom Gesamtkonzept, bei
dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt wären, berlange.
Darüber hinaus handele es sich nicht
um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, die der Mieter zu dulden habe.
Die Modernisierungsmaßnahme
zeichne sich dadurch aus, dass die einerseits über die blosse Erhaltung des
bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so
verändere, dass etwas Neues entstehe. Es handele sich um eine „Verbesserung der Mietsache“. Die hier auf 9 ½
Seiten beschriebenen „Modernisierungsmaßnahmen“ seien so weitreichend, dass
ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Diese
beträfen auch den Grundriss (Ausbau Spitzboden, Wintergarten, Zuschnitt
Wohnräume und Bad, Abriss einer Veranda). Dies sei keine bloße Verbesserung der
Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts (§ 555b Nr. 4 BGB) und auch keine dauerhafte Verbesserung
der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB).
BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17 -
