In dem notariell abgeschlossenen
Bauträgervertrag über die Errichtung und den Erwerb einer Eigentumswohnung wurde
der Fertigstellungstermin auf den 01.05.2014 vereinbart. Ferner wurde
vereinbart:
"5.4.
Der Käufer ist zur Teilabnahme verpflichtet, wenn der Vertragsgegenstand
bezugsfertig ist (Abnahme der Bezugsfertigkeit). (...) Der Abnahme der
Bezugsfertigkeit steht es gleich, wenn der Käufer sie ohne Angabe eines
triftigen Grundes verweigert, wenn er sich über die Abnahme nicht erklärt,
obwohl ihm der Verkäufer eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen
Erklärung einräumt und ihn auf die Folgen ausdrücklich hingewiesen hat oder
wenn er den Vertragsgegenstand – mit oder ohne Einverständnis des Verkäufers –
in Gebrauch nimmt.
5.5.
Nach Abnahme der Bezugsfertigkeit ist der Käufer berechtigt (aber nicht
verpflichtet), vom Verkäufer zu verlangen, dass ihm der Vertragsgegenstand Zug
um Zug gegen Zahlung aller fälligen oder dann fällig werdenden Kaufpreisteile
übergeben wird. Der Verkäufer kann die Übergabe dann aber davon abhängig
machen, dass der Käufer die noch nicht fälligen Kaufpreisteile beim
beurkundenden Notar mit der Weisung hinterlegt, sie bei Fälligkeit an den
Verkäufer auszuzahlen; der Käufer ist in diesem Fall verpflichtet, die
Fälligkeit zu gegebener Zeit zur Vorlage beim Notar schriftlich zu
bestätigen."
Die Käufer (Beklagten) zogen am
30.04.2014 in die Wohnung ein, ohne dass es zu einer förmlichen Abnahme
gekommen wäre. Daraufhin forderte der klagende Bauträger von den Beklagten die
offenen Raten einschließlich der Schlussrate und des 5%-igen Sicherheitseinbehalts
zur Hinterlegung bei dem Notar. Die Beklagten zahlten nicht, worauf der
Bauträger, der die Bauzeitverzögerung mit Sonderwünschen und Eigenleistungen
der Käufer begründete, die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Räumung
begehrte.
Das Landgericht gab der Klage Zug
um Zug gegen Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten durch die
Beklagten statt. Das OLG hat das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.
Das OLG verweist darauf, dass
zwar grundsätzlich Teilabnahmen möglich und zulässig sind. Allerdings sei
ungeachtet des Umstandes, dass anderes in einem Formularbuch zum FGG enthalten sei,
eine Klausel (wie hier) unwirksam, die an eine Ingebrauchnahme eine Abnahme
knüpfe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die (Teil-) Abnahme zum Lauf der
Verjährungsfrist (bei der Teilabnahme für das Teilgewerk) führt. Aber auch wenn
man davon ausgehen wollte, die Klausel würde den Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich
an die Ingebrauchnahme knüpfen, wäre sie unwirksam, wäre dies im Hinblick auf die Fiktion der
Abnahme bedenklich, da damit der rechtsgeschäftliche Charakter der Abnahme
ausgeblendet würde.
Die Klausel könne auch nicht als
Pendant zur stillschweigenden Abnahme gedeutet werden. Denn eine konkludente
(stillschweigende) Abnahme wäre gerade ausgeschlossen, wenn der Besteller zu
erkennen gibt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß ansähe. Vorliegend
haben die Beklagten zahlreiche Mängel gerügt und zudem auch nach Angaben der
Klägerin selbst angegeben, die Beklagten hätten eine Abnahme der Wohnung als
bezugsfertig abgelehnt, wobei sie sich darauf berufen habe, dass dies durch die
Eigenleistungen und Sonderwünsche der Beklagten bedingt gewesen sei. Woraus die
fehlende Fertigstellung beruhe sei nur für die Frage der Verbindlichkeit des
Fertigstellungstermins von Bedeutung, nicht aber für die Abnahmefähigkeit.
Gegen die Entscheidung ist Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt worden (Az.: VII ZR 282/16).
Gegen die Entscheidung ist Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt worden (Az.: VII ZR 282/16).
OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016 – 5 U 458/16 -
