Posts mit dem Label Einordnung werden angezeigt. Alle Posts anzeigen
Posts mit dem Label Einordnung werden angezeigt. Alle Posts anzeigen

Freitag, 26. August 2016

Mietrecht: Mieterhöhung bei Reihenhaus über Mietspiegel trotz dortigem Nichtanwendungshinweis

Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten) Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre. Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene Revision meinten.

Zunächst weist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien  des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.

Diese Unterscheidung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts an der formellen Wirksamkeit.

Lediglich ließe sich sowohl bei dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu, dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei. Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen lägen.

Schlussendlich weist der BGH darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.


BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 -